3,510만원을 아꼈습니다. 그리고 1억을 못 빌렸습니다.
같은 대출, 같은 금리, 같은 기간에서 상환방식만 바꿨을 뿐입니다.
"원금균등이 총이자가 적다"는 말은 맞습니다.
그런데 얼마나 적고, 대신 무엇을 포기하는지 직접 두 방식을 나란히 계산해보니, 총이자와 DSR 한도가 정반대 방향으로 움직인다는 걸 알게 됐습니다. 특히 DSR 한도가 줄어드는 문제는 다른 글에서 거의 다뤄지지 않습니다.
총이자를 아끼려다 대출 자체가 안 나오면 아무 의미가 없는데도요.
그래서 먼저 나누고 시작하겠습니다.
- 한도에 여유가 있으신 분 — 총이자 비교표부터 보시면 됩니다. 원금균등이 유리한 게 맞고, 얼마나 유리한지 아래에 다 계산해뒀습니다.
- 한도가 빡빡하신 분 — 비교표는 볼 필요가 없습니다. 아래 DSR 파트로 바로 내려가셔도 됩니다. 애초에 선택지가 하나입니다.
계산 기준은 3억원 · 25년(300개월) · 고정금리 4.8%, 거치기간 없음으로 설정합니다. 조건이 달라지면 숫자도 달라지니 이 전제를 기억하고 읽어주세요.
두 방식의 구조 정리
우선 원금균등과 원리금균등이라는 용어부터 정리하겠습니다.
원금균등은 원금을 매달 똑같이 나눠 갚습니다. 3억을 300개월이면 매달 100만원씩이죠. 여기에 남은 잔액에 대한 이자가 붙으니, 잔액이 줄면서 이자도 줄고 총 상환액도 줄어듭니다.
원리금균등은 총액을 균등하게 맞춥니다. 그래서 초기에는 이자 비중이 크고 원금이 거의 안 줄어듭니다.
숫자로 보면
3억원 · 25년(300개월) · 4.8% 기준입니다.
총이자 3,510만원, 16.3% 차이입니다. 생각보다 많이 차이납니다.
그런데 첫 달에 48만 1,009원을 더 내야 합니다. 28% 많습니다.
월 상환액 역전은 10년 2개월째
언제부터 원금균등이 더 편해지는지 계산했습니다.
122개월, 10년 2개월째부터 원금균등이 더 적어집니다.
즉 10년 동안은 매달 더 내는 셈입니다. 처음에는 48만원, 5년 차에도 24만원을 더 냅니다. 이 기간을 감당할 수 있는지가 실질적인 선택 기준이 됩니다.
그런데 원금균등이 손해가 되는 시점은 없습니다
"초기에 많이 내면 손해 아닌가" 싶을 수 있습니다. 계산해보면 그렇지 않습니다.
누적 이자를 비교하면 어느 시점에도 원금균등이 적습니다.
그리고 잔액도 항상 원금균등이 적습니다.
초기에 더 낸 돈의 대부분이 원금 상환입니다. 지출이 아니라 부채 감소, 즉 자산이죠. 그래서 5년 뒤에 집을 팔아도 원금균등이 불리하지 않습니다.
결론
원금균등은 언제 팔든 이자가 적습니다. 문제는 순수하게 "초기에 더 낼 수 있는가"입니다.
[핵심] DSR 한도가 21.9% 줄어듭니다
여기가 대부분 놓치는 지점이고, 실질적으로 가장 중요한 부분입니다.
DSR은 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득입니다. 원금균등은 첫해 상환액이 크니 DSR이 불리해집니다.
첫해 상환액
이게 한도로 환산되면 이렇게 됩니다.
DSR 40%, 25년, 4.8% 기준입니다.
연소득 8,000만원이면 한도가 1억원 넘게 줄어듭니다. (비율로는 21.9%)
5억 아파트를 사려는 경우로 보면, 원리금균등이면 4억 6,539만원까지 나오고 원금균등을 고르면 3억 6,364만원까지만 나온다는 뜻입니다.
1억원을 더 현금으로 마련해야 합니다.
총이자 3,510만원을 아끼려고 원금균등을 고르면, 애초에 집을 못 사는 상황이 될 수 있습니다.
한도 계산의 전체 구조는 스트레스 DSR 3.0% 정리에 정리했습니다.
갈아탈 때는 원금균등이 조금 유리합니다
부수적인 효과가 하나 있습니다. 원금균등은 잔액이 빨리 줄어드니, 나중에 갈아탈 때 비용이 작아집니다.
2년 경과 시점
4만 4,929원 차이입니다. 있긴 하지만 판단을 바꿀 규모는 아닙니다. 이해를 돕기위한 갈아타기 비용 구조는 대환 부대비용 총정리에 적어 두었습니다.
대안: 원리금균등 + 부분 중도상환
한 가지 대안 — 원리금균등으로 받아 한도를 확보하고, 여유가 생길 때 부분 중도상환을 하는 방법이 있습니다.
원금균등의 이자 절감 효과를 비슷하게 얻으면서 한도를 잃지 않습니다. 특히 기간 단축 방식으로 부분상환하면 이자 절감이 큽니다.
대출 중도상환 vs 여유자금 투자에 계산을 정리했습니다. 직접 확인해보시는 게 가장 좋습니다.
확인해야 할 것들
- 모든 은행이 두 방식을 다 취급하지는 않습니다 — 상품별로 원리금균등만 가능한 경우가 있으니 상담 시 확인하세요
- 거치기간이 붙으면 계산이 달라집니다 — 거치기간에는 이자만 내므로 총이자가 늘어납니다. 이 글은 거치 없는 조건으로 계산했습니다
- 중도에 방식을 바꾸는 건 대개 어렵습니다 — 재약정이 필요하거나 아예 불가능한 경우가 많으니, 실행 전에 결정하셔야 합니다
- 변동금리라면 원금균등의 상환액 감소가 금리 변동에 상쇄될 수 있습니다 — 이 글은 고정금리 기준입니다
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계산 조건: 대출 3억원 · 25년(300개월) · 연 4.8% 고정금리 · 거치기간 없음. 원금균등 총이자는 원금×월이자율×(개월수+1)÷2로, 원리금균등은 월 상환액×개월수−원금으로 산출했습니다. DSR 한도는 40% 기준이며 다른 부채가 없다고 가정했습니다. 중도상환수수료는 5대 은행 가계 주담대 변동형 평균 0.78%, 국민주택채권은 저당권설정금액의 10/1,000 매입에 할인율 15.01597%(2026년 7월 1일 매도단가 8,517원)를 적용했습니다.
본 콘텐츠는 정보 제공을 목적으로 하며 대출 권유가 아닙니다. 참고용 추정치이며 실제 상환액·한도는 금리유형·거치기간·은행 내부기준·기존 부채에 따라 달라집니다. 최종 판단과 책임은 이용자 본인에게 있습니다.
