원리금균등 vs 원금균등 — 총이자는 3,510만원 적지만 DSR 한도가 1억 줄어듭니다

두 방식의 구조 정리

우선 원금균등과 원리금균등이라는 용어가 낯서시죠? 그래서 정리부터 할게요!

원금균등은 원금을 매달 똑같이 나눠 갚습니다. 3억을 300개월이면 매달 100만원씩이죠. 여기에 남은 잔액에 대한 이자가 붙으니, 잔액이 줄면서 이자도 줄고 총 상환액도 줄어듭니다.

원리금균등은 총액을 균등하게 맞춥니다. 그래서 초기에는 이자 비중이 크고 원금이 거의 안 줄어듭니다.

숫자로 본다면?

3억원 · 25년(300개월) · 4.8% 기준입니다.

총이자 3,510만원, 16.3% 차이입니다. 생각보다 많이 차이납니다...

그런데 첫 달에 48만 1,009원을 더 내야 합니다. 28% 많습니다.

월 상환액 역전은 10년 2개월째

언제부터 원금균등이 더 편해지는지 계산했습니다.

122개월, 10년 2개월째부터 원금균등이 더 적어집니다.

즉 10년 동안은 매달 더 내는거에요. 처음에는 48만원, 5년 차에도 24만원을 더 냅니다. 이 기간을 감당할 수 있는지가 실질적인 선택 기준이 돼요!

그런데 원금균등이 손해가 되는 시점은 없습니다.

"초기에 많이 내면 손해 아닌가" 싶을 수 있습니다. 계산해보면 아니더라구요!

누적 이자를 비교하면 어느 시점에도 원금균등이 적습니다.

그리고 잔액도 항상 원금균등이 적습니다.

초기에 더 낸 돈의 대부분이 원금 상환입니다. 지출이 아니라 부채 감소, 즉 자산이죠. 그래서 5년 뒤에 집을 팔아도 원금균등이 불리하지 않습니다.

<결론>
원금균등은 언제 팔든 이자가 적습니다. 문제는 순수하게 "초기에 더 낼 수 있는가"입니다.

[핵심] DSR 한도가 21.9% 줄어듭니다.

여기가 대부분 놓치는 지점이고, 실질적으로 가장 중요해요! 주목!

DSR은 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득입니다. 원금균등은 첫해 상환액이 크니 DSR이 불리해집니다.

<첫해 상환액>

 

이게 한도로 환산되면 이렇게 됩니다.
DSR 40%, 25년, 4.8% 기준입니다.

연소득 8,000만원이면 한도가 1억원 넘게 줄어듭니다. (비율로는 21.9%)

이게 무슨 뜻일까요. 5억 아파트를 사려는데 원리금균등이면 4억 6,539만원까지 나오고, 원금균등을 고르면 3억 6,364만원까지만 나옵니다.
→ 1억원을 더 현금으로 마련해야 합니다.

총이자 3,510만원을 아끼려고 원금균등을 고르면, 애초에 집을 못 사는 상황이 될 수 있습니다.

한도 계산의 전체 구조는 스트레스 DSR 3.0% 정리에 정리했습니다.

갈아탈 때는 원금균등이 조금 유리합니다.

부수적인 효과가 하나 있습니다. 원금균등은 잔액이 빨리 줄어드니, 나중에 갈아탈 때 비용이 작아집니다.

<2년 경과 시점>

4만 4,929원 차이입니다. 있긴 하지만 판단을 바꿀 규모는 아닙니다. 이해를 돕기위한 갈아타기 비용 구조는 대환 부대비용 총정리에 적어 두었습니다.

선택의 시간!

한 가지 대안 — 원리금균등으로 받아 한도를 확보하고, 여유가 생길 때 부분 중도상환을 하는 방법이 있습니다.

원금균등의 이자 절감 효과를 비슷하게 얻으면서 한도를 잃지 않습니다. 특히 기간 단축 방식으로 부분상환하면 이자 절감이 큽니다.

대출 중도상환 vs 여유자금 투자에 계산을 정리했습니다. 직접 확인해보시는게 제일 좋아요ㅎㅎ

확인하실 것!

모든 은행이 두 방식을 다 취급하지는 않습니다. 상품별로 원리금균등만 가능한 경우가 있으니 상담 시 확인하세요.

거치기간이 붙으면 계산이 달라집니다. 거치기간에는 이자만 내므로 총이자가 늘어납니다. 이 글은 거치 없는 조건으로 계산했습니다.

중도에 방식을 바꾸는 건 대개 어렵습니다. 재약정이 필요하거나 아예 불가능한 경우가 많으니, 실행 전에 결정하셔야 합니다.

변동금리라면 원금균등의 상환액 감소가 금리 변동에 상쇄될 수 있습니다. 이 글은 고정금리 기준입니다.

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계산 조건: 대출 3억원 · 25년(300개월) · 연 4.8% 고정금리 · 거치기간 없음. 원금균등 총이자는 원금×월이자율×(개월수+1)÷2로, 원리금균등은 월 상환액×개월수−원금으로 산출했습니다. DSR 한도는 40% 기준이며 다른 부채가 없다고 가정했습니다. 중도상환수수료는 5대 은행 가계 주담대 변동형 평균 0.78%, 국민주택채권은 저당권설정금액의 10/1,000 매입에 할인율 15.01597%(2026년 7월 1일 매도단가 8,517원)를 적용했습니다.

본 콘텐츠는 정보 제공을 목적으로 하며 대출 권유가 아닙니다. 참고용 추정치이며 실제 상환액·한도는 금리유형·거치기간·은행 내부기준·기존 부채에 따라 달라집니다. 최종 판단과 책임은 이용자 본인에게 있습니다.