은행 앱에서 한도를 조회하면 계산이 틀린 것 같은 숫자가 나옵니다.
금리는 4.5%라는데, 상환액은 7.5%짜리 대출처럼 잡혀있는 경우가 있습니다. 처음 이 숫자를 봤을 때는 앱 오류인 줄 알았는데, 알고 보니 제도 자체가 그렇게 설계돼 있던 것이었습니다. 친구도 당장 살 마음은 없었지만 얼마나 나오는지 궁금해서 은행에 직접 가서 알아봤다고 합니다. 플랫폼에 나온 금리·한도는 못 믿겠다면서요.
이건 사실 은행이 실수한 게 아닙니다. "금리가 더 오를 수도 있다고 가정하고" 한도를 계산하도록 규제가 정해져 있기 때문입니다.
이를 스트레스 DSR이라고 부릅니다.
그런데 수도권이라면 이야기가 하나 더 추가됩니다. DSR을 아무리 계산해도 소용없는 경우가 있거든요. 연봉을 올려도 한도가 1원도 안 늘어나는 구간이 실제로 존재해요.
먼저 제도부터 정리하고, 그다음 수도권에서"만" 벌어지는 일을 볼게요.
이 글에서 가장 전하고 싶은 건 사실 진단 순서입니다. 한도가 모자랄 때 사람들은 대개 소득을 늘리거나 기존 대출부터 갚으려 하는데, 그 방법이 통하는 건 DSR이 걸렸을 때뿐입니다. 담보나 정부 상한에 걸린 상태라면 연봉을 아무리 올려도 한도는 그대로입니다.
스트레스 DSR, 30초 정리
※ DSR: 소득의 40%까지만 갚게 한다.
DSR(총부채원리금상환비율)은 연소득 대비 연간 원리금 상환액의 비율입니다.
DSR = (연간 갚아야 할 원금 + 이자) ÷ 연소득 × 100
은행권은 이 값이 40%를 넘으면 대출을 내주지 않습니다(2금융권 50%). 연소득 6,000만원이면 연간 원리금이 2,400만원, 월 200만원을 넘을 수 없다는 뜻입니다.
여기서 중요한 건 모든 대출을 합쳐서 계산한다는 점입니다.
신용대출·마이너스통장·자동차 할부가 이미 있으면 그만큼 주담대에 쓸 여력이 줄어듭니다.
[스트레스 금리] "비 올 수도 있으니 우산 들었다 치고"
심사할 때 실제 금리가 아니라, 거기에 가상의 가산분을 더한 금리로 원리금을 계산합니다.
실제 금리 4.5% + 스트레스 금리 3.0%p = 7.5%로 심사
주택담보대출은 보통 30년으로 받습니다. 그사이 금리가 오르면 빌린 사람도 은행도 위험해질 가능성이 높아집니다. 그래서 당국은 오를 수 있는 폭을 미리 얹어 심사하게 했습니다.
쉽게, 갚을 수 있는 사람의 능력을 좀 더 타이트하게 보는거라고 할 수 있죠.
[헷갈림 주의] 가산금리와 스트레스 금리는 다릅니다
이름이 비슷해서 자주 섞이는데, 셋은 완전히 다른 개념입니다.
식으로 정리하면 이렇습니다.
실제 금리 = 코픽스 + 가산금리 ← 통장에서 나가는 돈
산정 금리 = 실제 금리 + 스트레스 금리 ← 한도 계산용
가산금리는 실제로 내는 이자입니다. 코픽스 3.05%에 은행 마진이 붙어 4.5%를 만드는 그 부분이에요. 반면 스트레스 금리는 그 4.5%짜리 대출을 7.5%라고 가정해 한도만 뽑는 데 씁니다. 코픽스 구조는 주담대 금리 '연 8%' 진짜 현실화 되나요?에 따로 정리해뒀어요.
가장 많이 하는 오해
스트레스 금리는 "내가" 내는 이자가 아닙니다.
산정금리 7.5%로 계산했다고 7.5%의 이자를 내는 게 아니구요, 실제로 납부하는 이자는 계약한 4.5% 그대로입니다. 금융위원회도 실제 대출금리에는 영향이 없다고 명시하고 있습니다.
줄어드는 건 한도뿐, 이자 부담은 그대로입니다. 이걸 혼동해 "이자가 7.5%면 못 갚겠다"며 대출을 접는 분들이 의외로 많습니다.
얼마나 깎이는지 계산해서 아래 표로 정리했어요. 수도권·30년 만기·실제 금리 4.5%, 기존 대출이 없다고 가정한 소득 기준 한도입니다.
사라지는 금액은 소득에 따라 다르지만, 깎이는 비율은 전부 27.5%로 같습니다. 한도는 "월 상환여력 ÷ 원리금균등 계수"로 정해지는데, 소득이 커지면 분자만 비례해 커질 뿐 금리가 만드는 분모의 비율은 그대로이기 때문입니다.
3.0%는 언제, 어떻게 정해졌나?
수도권 3.0%p는 스트레스 DSR 3단계 시행 때 정해진 게 아닙니다. 2025년 10·15 부동산 대책에서 결정됐습니다.
여기가 실제 분기점입니다.
10·15 대책 하나로 연소득 6,000만원 기준 소득 한도가 3억 3,358만원에서 2억 8,604만원으로, 4,755만원 더 줄었습니다.
지금 적용되는 기준은 이렇습니다.
자료: 전국은행연합회 기간별 스트레스 금리 공시 — 2026년 6월 30일 공시, 적용기간 2026년 7월 1일~12월 31일
공시상 기본값은 1.5%이고, 수도권·규제지역 주담대(3.0%)와 지방 비규제지역 주담대(0.75%)에 각각 예외가 붙는 구조입니다. 지방은 부동산 시장 충격을 줄이기 위해 3단계 전환이 유예된 상태이고, 2026년 12월 31일까지 2단계가 유지됩니다.
수도권과 지방의 가산분 차이가 4배까지 벌어져 있습니다.
스트레스 금리는 통상 6월과 12월에 재산정되어 이후 6개월간 적용됩니다. 다만 정책이 바뀌면 중간에도 다시 공시됩니다. 실제로 2025년 10·15 대책 때는 적용기간이 중간에 끊기고 새 금리가 공시됐어요. 고정된 숫자가 아닙니다.
[그런데] 수도권은, DSR보다 먼저 걸리는 게 있습니다
여기가 대부분이 놓치고 가는 부분인데요.
수도권·규제지역에서는 주택 가격에 따라 대출 금액 자체에 상한이 걸려 있습니다. 소득과 무관하게 넘을 수 없는 선입니다.
여기에 LTV 40% 까지 함께 적용됩니다(비규제지역은 70%). 결과적으로 실제 한도는 이렇게 결정됩니다.
한도 = min(①DSR 한도, ②LTV 한도, ③정부 상한, ④은행 자체 한도)
네 가지 중 가장 낮은 값이 내 한도가 됩니다. 수도권에서 연봉을 올려도 한도가 안 늘어나는 경우가 많은 이유가 이겁니다. DSR이 아니라 다른 데서 먼저 막힌 겁니다.
서울 12억 아파트를 예로 소득만 바꿔봤어요.
연소득 약 8,900만원이 분기점입니다.
그 아래에서는 연봉을 올릴수록 한도가 늘지만, 그 위로는 연봉이 2억이 되든 한도가 4억 2,500만원에서 멈춥니다. 소득을 늘려서 해결할 수 있는 구간이 따로 있다는 뜻입니다.
15억과 25억에서 생기는 절벽
이 구조 때문에 이상한 일이 벌어집니다. 서울, MCI 미가입, 소득은 충분하다고 가정하고 계산했습니다.
5,000만원 더 비싼 집을 사면 대출이 1억 4,500만원 줄어듭니다. 25억 선에서는 2억원이 한 번에 사라집니다. 집값은 조금 올랐는데 자기 돈은 훨씬 많이 필요해지는 구간입니다.
매물을 고를 때 15억·25억 근처라면, 가격 자체보다 어느 구간에 걸리는지를 먼저 확인해야 합니다.
[방공제] 서류에 안 적힌 2,500-5,500만원
위 표에서 조용히 빠져나간 금액이 있습니다. 방공제(소액임차보증금 공제) 입니다.
집이 경매로 넘어가면 세입자의 최우선변제금이 은행보다 먼저 변제됩니다. 그래서 은행은 담보가치에 LTV를 곱한 뒤, 거기서 최우선변제금만큼을 미리 빼고 한도를 잡습니다.
서울 10억 아파트라면 LTV 40%인 4억원에서 5,500만원이 빠져 3억 4,500만원이 담보 기준 한도가 됩니다.
계산 순서가 중요한데요. 마지막에 빼는 게 아니라 LTV 한도 안에서 차감되기 때문에, 다른 제약과 비교하기 전에 이미 줄어든 값으로 들어갑니다.
MCI·MCG 같은 모기지보험에 가입하면 이 금액을 되살릴 수 있습니다. 다만 지금은 그게 어렵습니다.
[은행 자체 한도] 정부 기준보다 은행이 더 엄격합니다
2026년 들어 은행들이 정부 기준보다 강하게 조이고 있습니다.
KB의 3억원 상한은 정부 상한(6억원)의 절반입니다. 앞의 서울 12억 사례에서 연소득 2억인 사람도 이 은행에서는 3억원까지만 나옵니다. 정부 기준으로 계산한 한도를 믿고 계약했다가 은행에서 막히는 일이 실제로 생깁니다.
당국 협의에 따라 유동적이니 거래 은행에 직접 확인하셔야 합니다. 은행별 실제 취급 조건은 주택담보대출 은행별 한도와 대출이자 정리에 정리해뒀습니다.
내 한도 계산해보기
지역·주택 가격·연소득을 넣으면 네 가지 제약이 각각 얼마인지, 그중 무엇이 내 한도를 결정했는지까지 함께 표시됩니다. MCI 가입 여부와 은행 자체 한도도 켜고 끌 수 있습니다.
계산·시각화: 늘고불고 · 주택구입 목적 주담대 기준 참고용 추정치
소득이 늘어도 한도가 그대로일 때 확인할 순서
앞서 말씀드린 진단 순서를 구체적으로 풀면 이렇습니다.
- 무엇이 걸렸는지 먼저 확인 — 위 계산기에서 '적용' 배지가 붙은 항목을 봅니다
- 소득(DSR)이 걸렸다면 — 기존 신용대출·마이너스통장 정리가 가장 빠릅니다. 월 50만원짜리 신용대출 하나가 주담대 한도 7,151만원을 잡아먹습니다
- 담보(LTV)가 걸렸다면 — MCI·MCG 가능 여부를 은행에 확인하세요. 되살아나는 금액이 2,500~5,500만원입니다
- 정부 상한이 걸렸다면 — 소득으로는 해결되지 않습니다. 매물 가격대를 15억·25억 구간 아래로 조정하는 게 유일한 방법입니다
- 은행 자체 한도가 걸렸다면 — 다른 은행을 알아보세요. 은행마다 다릅니다
오늘 할 수 있는 한 가지는 이겁니다.
집을 보러 다니기 전에 계산기에 내 연봉과 관심 매물 가격을 넣고, 어느 항목에 배지가 붙는지 확인하는 것.
마음에 드는 집을 먼저 찾고 나서 대출이 안 나오는 걸 알게 되면, 계약금을 걸어둔 상태에서 곤란해질 수 있습니다. 진단 순서를 먼저 확인하는 편이 안전합니다.
이어서 볼 글도 정리해뒀습니다.
출처: 금융위원회 「3단계 스트레스 DSR 시행방안」 및 스트레스 DSR 제도 안내, 10·15 주택시장 안정화 대책(2025년 10월 15일 발표, 10월 16일 시행), 6·27 가계부채 관리방안(2025년 6월 27일), 전국은행연합회 2026년 하반기 스트레스 DSR 운영방안(2026년 6월 30일), 주택임대차보호법 시행령 최우선변제금, 각 은행 여신정책 변경 공지. 모든 수치는 2026년 7월 27일 기준이며 정책·은행 방침에 따라 변경됩니다.
본 콘텐츠는 정보 제공을 목적으로 하며 대출 권유가 아닙니다. 본문의 모든 금액은 DSR 40%·원리금균등 상환·주택구입 목적 주담대를 가정한 참고용 추정치이며, 실제 한도는 신용등급·소득 인정 범위·담보 가치 평가·금융기관 내부 기준에 따라 달라집니다. 최종 판단과 책임은 이용자 본인에게 있습니다.
