연봉도 집도 그대로인데 대출한도는 1억 869만원이 줄었습니다 — 2년간 무슨 일이 있었나

결과: 2년 반의 기록

적용기간은 전국은행연합회 기간별 스트레스 금리 공시 기준, 가산분은 금융위원회 발표 기준, 한도는 늘고불고 계산(2026년 7월 27일 기준) · 참고용 추정치

표에서 딱 한 줄만 눈여겨보세요.
3단계 적용기간이 2025.07.01~10.15로 끊겨 있습니다. 원래 12월 말까지 가야 할 기간이 중간에 잘린 거예요. 10·15 대책이 정기 조정이 아니라 긴급 조치였다는 흔적입니다.
스트레스 금리가 "6월·12월에만 바뀌는 숫자"가 아니라는 증거이기도 하고요.

3억 9,472만원 → 2억 8,604만원.
2년 반 동안 1억 869만원이 사라졌습니다. 규제 전 대비 27.5% 축소입니다.

다시 말하지만 연봉도 그대로, 집도 그대로, 실제 금리도 그대로입니다. 바뀐 건 심사 기준뿐입니다.

여기서 꼭 봐야 할 3가지

① 최대 낙폭은 '3단계 시행'이 아니었습니다

많은 분이 2025년 7월 스트레스 DSR 3단계를 분기점으로 기억합니다. 뉴스에서 가장 크게 다뤄졌으니까요.

그런데 3단계 때 줄어든 건 1,101만원뿐입니다.

실제 최대 낙폭은
2025년 10월, 10·15 부동산 대책으로 한 번에 4,755만원.
즉, 3단계의 네 배가 넘게 줄었습니다.

이유는 단계 상향이 아니라 스트레스 금리 자체가 1.5%에서 3.0%로 두 배가 됐기 때문입니다.
단계는 3단계 그대로인데, 곱하는 숫자가 바뀐 겁니다.

여기가 가장 놓치기 쉬운 지점입니다. "3단계가 마지막이니 더 나빠질 건 없다"고 생각하기 쉬운데, 단계와 무관하게 금리 자체가 반기마다 다시 정해집니다.

② 표에 안 잡힌 게 하나 더 있습니다

위 표는 DSR 효과만 계산한 값입니다. 그런데 같은 기간에 금액 상한도 새로 생겼습니다.

• 2025.06 (6·27 대책) — 수도권·규제지역 주담대 6억 상한 신설
• 2025.10 (10·15 대책) — 주택 가격별 차등 (15억 이하 6억 / 15억 초과~25억 4억 / 25억 초과 2억)

표에서 이 두 줄의 낙폭이 0인 건 연봉 6,000만원 사례에서는 DSR 한도(2억 8,604만원)가 상한보다 훨씬 낮아 걸리지 않기 때문입니다.

하지만 소득이 높을수록 이 상한이 먼저 작동합니다. 연봉 2억이어도 15억 초과 주택이면 4억에서 멈추는 식이죠.

DSR 계산이 아예 무의미해지는 구간이 생긴 겁니다.

한도가 결정되는 구조는 다음과 같습니다.

한도 = min(①DSR 한도, ②LTV 한도, ③정부 상한, ④은행 자체 한도)

이 4가지 제약과 방공제·MCI까지 포함한 전체 구조는 스트레스 DSR 3.0% 그게 뭔데요?에 따로 정리해뒀습니다.

③ 같은 집을 사려면 현금이 얼마나 더 필요해졌나

한도 이야기는 결국 자기자본 이야기입니다. 6억짜리 집을 산다고 놓고 다시 계산해봤어요.

같은 집인데 필요한 현금이 2억 528만원에서 3억 1,396만원으로 늘었습니다. 1억 869만원을 더 모아야 같은 자리에 설 수 있게 된 거예요.

여기서 참고할 숫자를 하나 더 보겠습니다.
2024년 1월의 한도(3억 9,472만원)를 지금 기준으로 받으려면 연봉이 약 8,280만원이어야 합니다.

연봉 6,000만원이던 사람이 2,280만원을 더 벌어야 2년 반 전과 같은 대출이 나오게 되었습니다.

그리고 지금, 실제 금리도 오르는 중입니다

위 표에서 4.5%로 묶어둔 그 변수, 실제로는 움직이고 있습니다.

6월 신규취급액 코픽스는 3.05%로 석 달 연속 상승해 1년 5개월 만에 3%대로 올라섰습니다. 이게 변동금리 주담대에 시차를 두고 반영되면서 KB국민은행 변동금리는 7월 16일부터 연 4.17~5.57%, 우리은행은 연 4.54~5.74%로 인상됐습니다.

만약 실제 금리가 4.5%에서 5.0%가 되면 산정금리는 8.0%가 되고, 한도는 2억 8,604만원에서 2억 7,257만원으로 1,347만원이 더 줄어듭니다.

규제는 조이는데 금리까지 오르는 국면입니다. 두 흐름이 겹치면 체감 한도는 위 표보다 빠르게 줄어듭니다. 코픽스가 왜 지금 오르는지, 내 대출에는 언제 꽂히는지는 주담대 금리 '연 8%' 진짜 현실화 되나요?에서 구조를 풀어뒀습니다.

다음 분기점은 2026년 12월입니다

이 표에 한 줄이 더 붙을 수 있습니다.

스트레스 금리는 예금은행 가계대출 신규취급 가중평균금리의 과거 5년 최고치와 현재 수준의 차이로 산정되며, 매년 6월과 12월 발표됩니다.

지금의 3.0%가 고정값이 아니라는 뜻이에요.

여기에 지방 비규제지역의 2단계 유예도 2026년 12월 31일 만료 예정입니다.
지금 지방은 가산분이 +0.75%p뿐이라 사정이 꽤 다릅니다.

같은 연봉인데 수도권과 지방의 한도 차이가 7,615만원입니다.

그리고 유예가 연장되지 않으면 지방도 2,860만원이 추가로 줄어듭니다.

나의 대출 한도 직접 계산해보기

위 계산은 연봉 6,000만원·수도권 기준입니다. 지역·주택 가격·연소득을 넣으면 4가지 제약이 각각 얼마인지, 그중 무엇이 내 한도를 결정했는지까지 표시됩니다.
모든 조건은 본인 상황에 맞게 바꿔 넣을 수 있습니다.

계산·시각화: 늘고불고 · 주택구입 목적 주담대 기준 참고용 추정치

이 표가 알려주는 것

"기다리면 나아지겠지"가 통하지 않은 2년 반이었습니다. 2024년에 미룬 사람은 2026년에 1억을 덜 빌리게 됐어요.

뒤집으면 시점이 곧 금액입니다.
완화 신호가 나오기 전까지는, 실행을 늦추는 것 자체가 비용으로 잡힙니다.

물론 "그러니 지금 당장 대출받으세요"라는 말은 아닙니다. 이 표를 만들다 보니 정작 중요한 건 다른 쪽이었습니다.

대출 계획의 유효기간이 짧아졌다는 것입니다.

예전엔 "우리 연봉이면 3억 5천쯤 나오겠지"라는 감이 몇 년은 갔습니다. 지금은 반기마다 기준이 바뀌니 작년에 상담받은 숫자가 올해는 틀린 숫자가 됩니다.

실제로 2024년에 은행 상담을 받고 2026년에 계약하러 간 분들이 가장 크게 당황합니다.

그래서 오늘 할 수 있는 한 가지는 이겁니다. 집을 보러 다니기 전에, 지금 기준으로 한도를 다시 뽑아보는 것입니다.

앞서 보셨던 계산기에 연봉과 관심 매물 가격을 넣고 어떤 항목에 걸리는지만 확인하는 것이 시작이라고 생각합니다.

최대한 많은 분들께서 원하는 집을 잘 대출받아서 구매할 수 있기를 기원해봅니다.

이어서 볼 글도 정리해뒀습니다.

• 스트레스 DSR 3.0% 그게 뭔데요? 깔끔하게 정리해드립니다 — 제도 원리와 네 가지 제약부터 볼 때
• 주택담보대출 갈아타기 손익분기 — 줄어든 한도로 갈아탈 만한지 판단할 때
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• 월 상환액은 대출 이자 계산기에서, 다른 글은 대출·금융에서 볼 수 있습니다

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출처: 금융위원회 「스트레스 DSR 1·2·3단계 시행방안」, 6·27 가계부채 관리방안(2025년 6월 27일), 10·15 주택시장 안정화 대책 주요정책문답(2025년 10월 15일 발표, 10월 16일 시행), 전국은행연합회 2026년 하반기 스트레스 DSR 운영방안(2026년 6월 30일) 및 6월 코픽스 공시, 각 은행 여신금리 변경 공지. 한도 수치는 위 조건을 대입해 늘고불고가 직접 계산했으며, 모든 기준은 2026년 7월 27일 현재입니다.

본 콘텐츠는 정보 제공을 목적으로 하며 대출 권유가 아닙니다. 본문의 모든 금액은 DSR 40%·원리금균등 상환·30년 만기·주택구입 목적 주담대를 가정한 참고용 추정치이며, 실제 한도는 신용등급·소득 인정 범위·담보 가치 평가·금융기관 내부 기준에 따라 달라집니다. 최종 판단과 책임은 이용자 본인에게 있습니다.

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