주택담보대출 은행별 한도와 대출이자 정리

1. 정부 기준: 시가별 한도 6억·4억·2억 한눈에

2025년 6·27 대책으로 수도권·규제지역 주담대에 '최대 6억' 상한이 처음 생겼고,
같은 해 10·15 대책으로 주택 가격 구간별 차등 한도로 강화됐습니다.

현재 수도권·규제지역에서 주택 구입 목적 주담대를 받을 때 적용되는 기준은 이렇습니다.

여기서 가장 많이 오해하는 게 "LTV만 맞추면 된다"는 생각인데, 이 한도는 LTV와 별도로 작동하는 '절대 상한' 입니다.

예를 들어 20억짜리 집은 LTV 40%로 계산하면 8억이 나오지만, 한도 4억에 걸려 4억까지만 빌릴 수 있어요.

반대로 10억짜리 집은 LTV 40%=4억이 한도 6억보다 작으니 4억이 실제 한도가 됩니다. 즉 LTV 계산값과 시가별 한도 중 '작은 쪽' 이 내 한도입니다.

시가별 한도와 함께 걸리는 규제도 묶어서 기억하세요. 규제지역 LTV는 40%(생애최초는 예외적으로 70%), 수도권·규제지역 주담대엔 스트레스 DSR 금리 하한 3% 가 가산되어 소득 기준 한도가 한 번 더 깎입니다.

다주택자의 규제지역 추가 구입 대출은 0원(전면 금지)이고, 주담대로 집을 사면 6개월 내 전입 의무가 붙습니다. 1주택자의 수도권·규제지역 전세대출은 이자상환분이 DSR에 반영됩니다.

참고로 중도금 대출은 이 한도 규제에서 제외되고, 재건축·재개발 이주비 대출은 6억 한도가 그대로 적용됩니다.

📰 관련 보도 — 「서울·경기 12곳 주담대 한도 축소…25억 초과 주택 2억 원까지만」(대한민국 정책브리핑) · 「15억 초과 주택 대출 4억, 25억부턴 2억으로 '뚝'…판단 기준은 [일문일답]」(뉴스1)

 

2. 은행이 더 조였다: KB 6억→3억 반토막, 다른 은행은?

7월 들어 판이 또 바뀌었습니다. KB국민은행이 7월 10일부터 주택구입 목적 주담대 최대한도를 6억에서 3억으로 절반 축소한 겁니다.

수도권·규제지역은 물론 비규제지역에도 3억 한도를 새로 적용해 사실상 전국 일괄이고, 25억 초과 주택은 기존 2억 한도가 유지됩니다.

적용 기간은 "별도 안내 시까지"예요.

💰 그럼 지금 금리는? (2026년 7월 초 기준)

한도만큼 중요한 게 금리죠. 지금은 "한도는 줄고 금리는 오르는" 이중고 국면입니다.

KB국민은행은 지난달 'KB스타아파트담보대출Ⅰ·Ⅱ'의 6개월 변동형 우대금리를 0.25%p 축소했고,

NH농협은행은 5년 고정형·6개월 변동형 금리를 각각 0.2%p 인상, 우리은행은 일부 상품의 우대금리 한도 소진으로 하단이 올랐습니다.

공시금리 인상뿐 아니라 우대금리 축소라는 '보이지 않는 인상' 이 함께 진행 중인 거죠.

체감으로 환산해 볼까요?

3억 원을 30년 원리금균등으로 빌릴 때 하단 금리(연 4.65%)면 월 상환액이 약 155만 원, 상단(연 7.35%)이면 약 207만 원입니다.

같은 돈을 빌려도 금리에 따라 매달 50만 원 이상 벌어지는 셈이라, 은행별 금리 비교가 그 어느 때보다 중요합니다. 은행별 실시간 금리는 전국은행연합회 소비자포털의 대출금리 비교공시(신용점수·만기별 은행 공시)에서 확인하는 게 가장 정확합니다.

📰 관련 보도 — 「[인싸잇] 주담대 금리 7% 시대… 보금자리론도 5% 돌파, 실수요자 이자 부담 커진다」(미디어워치) · 「주담대 금리 최고 7.3%…영끌·빚투족 이자 부담 '비상'」(금융소비자뉴스)

 

은행들이 이렇게까지 조이는 이유는 뭘까요?

6월 은행 가계대출이 한 달 새 7조 6,000억 원
이 늘며 2024년 8월 이후 최대 증가폭을 기록했고, 금융당국이 은행별 증가율 목표를 강하게 관리하고 있기 때문입니다.

특히 국민은행은 지난해 목표 초과로 올해 5대 은행 중 가장 낮은 증가율 목표(0.59%)를 받아, 총량을 지키려면 한도 축소라는 강수를 둘 수밖에 없었다는 분석이 나옵니다.

핵심 메시지는 하나입니다.

"정부가 허용하는 한도"와 "은행 창구에서 실제 받는 금액"이 달라졌다는 것. 예컨대 12억 아파트는 정부 기준으론 LTV 40%=4억 8,000만 원까지 가능하지만, 국민은행에선 3억까지만 나옵니다.

부족한 1억 8,000만 원은 현금으로 메워야 하죠. KB의 조치 이후 다른 은행으로 수요가 몰리는 풍선효과가 나타나면 타행 확산 가능성도 높다는 게 은행권 관측입니다.

📰 관련 보도 — 「KB국민은행, 10일부터 주담대 한도 6억→3억 반토막…비규제지역도 한도 신설」(아시아투데이) · 「"정부보다 더 세게"…KB국민은행, 주담대 3억원으로 절반 축소」(EBN) · 「은행권 대출한도 축소 도미노…하반기 주담대 '보릿고개'」(비즈워치)

 

3. 내 케이스 시뮬레이션 + 잔금 앞둔 사람 실전 대응법

말로만 들으면 헷갈리니, 수도권·규제지역 기준으로 가격대별 한도를 계산해 봤습니다. (소득 기준 DSR로 이보다 더 줄어들 수 있습니다.)

표에서 보이듯 15억 언저리 구간이 가장 위험합니다. 시세 14.5억이면 5.8억까지 나오다가, KB시세가 15억을 넘는 순간 한도가 4억으로 2억 가까이 증발하거든요.

실제로 올해 서울 당산·금호·사당 일부 단지에서 시세가 15억 선을 넘으며 한 달 사이 대출 가능액이 2억 줄어든 사례가 나왔습니다.

한도 판단은 계약 시점이 아니라 대출 심사 시점의 금융권 시세(KB시세 등) 기준이라는 점, 꼭 기억하세요.

📰 관련 보도 — 「15억 넘는 단지 속출…주담대 한도 '6→4억' 축소 잇따라」(헤럴드경제) · 「[대출 규제 역설] 주담대 6억→3억 '반토막'…내 집 마련 더 멀어지나」(데일리안)

잔금을 앞두고 있다면 이렇게 대응하세요. 주담대 접수는 통상 잔금일 2개월 전부터 시작되니 미리 은행별 가능 여부를 확인하고, 월말로 갈수록 은행별 월 한도가 소진될 수 있어 잔금일을 월초로 조정하는 것도 방법입니다.

금리를 낮추려는 대환대출은 증액이 없다면 기존 한도가 유지되는 경우가 많으니 적극 검토할 만하고, 한 은행에서 한도가 막혔다면 아직 자체 축소를 발표하지 않은 은행과 보험사·인터넷은행 등 대안 창구도 비교해 보세요.

다만 확산 속도가 빠르니 상담은 빠를수록 유리합니다.

한도와 함께 봐야 할 금리 흐름은 주담대 금리 '연 8%' 진짜 현실화 되나요?에서, 금리 인상이 월 상환액에 주는 영향은 기준금리 0.25%p 오르면 내 대출이자는 얼마나 늘까에서 이어집니다. 내 조건으로 직접 계산해보려면 대출 이자 계산기를 활용하세요.

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⚠️ 유의사항
이 글은 일반 정보 제공 목적이며 특정 금융상품의 권유가 아닙니다. 실제 대출 한도·금리는 개인의 소득·신용·주택 조건과 은행 심사에 따라 달라지며, 규제는 수시로 변경됩니다. 대출 신청 전 반드시 해당 은행과 금융위원회 공식 자료로 확인하시기 바랍니다.

🔜 다음 편 예고 — 2편에서는 연봉 7,000만 원 직장인 A씨가 12억 아파트를 사기 위해 국민은행 주담대를 신청하는 전 과정을 시뮬레이션으로 따라가 봅니다. 한도 조회부터 "3억까지밖에 안 된다고요?"의 순간까지.

참고 기사는 각 섹션에 「제목」(언론사) 형식으로 표기했습니다. 규제 내용의 원문은 금융위원회·대한민국 정책브리핑 보도자료 기준이며, 은행 조치·시세 사례는 해당 언론 보도를 근거로 했습니다. 발행 전 최신 공지 재확인 권장.