자! 여러분께서 대출이 있는 상태에서 우연하게 여유자금 5,000만원이 생겼습니다. 그럼 대출을 갚을까요?
아니면 투자를 할까요?!
이 질문에 "상황에 따라 다릅니다"로 답하는 글이 많습니다. 그런데 기준은 하나로 정해져 있는데요! 바로, 숫자로 보여드리겠습니다.
판단 기준은 하나입니다!
[ 대출 상환 = 대출금리와 같은 세후 확정수익 ]
4.8% 대출을 갚으면 앞으로 안 낼 이자가 4.8%입니다. 그리고 여기엔 세금이 없습니다. 맞아요! 이자를 안 내는 것일뿐.. 수익을 얻는 게 아니니까요.
투자 수익에는 이자소득세 15.4%(소득세 14% + 지방소득세 1.4%)가 붙습니다.
그래서 두 개를 비교하려면 같은 기준으로 환산해야 합니다.
4.8% 대출을 갚는 것은 세전 5.67% 수익률을 확정으로 얻는 것과 같습니다.
그리고 이건 위험이 0입니다.
시장이 어떻게 되든 확정이거든요..
예금은 대부분 상환보다 불리합니다!
예금 수익에서 세금을 빼보면 이렇게 됩니다.
예금 4.0%도 세후 3.38%입니다.
대출금리 4.8%보다 낮으니, 예금에 넣는 건 매년 1.42%p씩 손해를 보는 셈입니다.
5,000만원, 23년 뒤 가치는?
3억 대출·잔여 23년(276개월) 상황에서 5,000만원을 어디에 넣느냐로 계산했습니다.
상환이 예금 3.5%보다 5,177만원 유리합니다.
투자로 상환을 이기려면 세전 5.67% 이상을 23년간 꾸준히 내야 합니다. 가능한 일이지만 확정은 아니고, 상환은 확정입니다.
부분상환은 "기간 단축"으로 하세요!
여기가 이 글에서 중요한데요! 부분상환을 신청하면 은행이 두 가지 방식을 제시합니다.
대부분 A를 고릅니다. 당장 부담이 줄어드는 게 체감되니까요. 그런데 계산하면 B가 압도적입니다.
[조건]
잔액 2억 8,695만원 · 잔여 276개월 · 4.8%에서 5,000만원 부분상환
기간 단축이 이자 절감 2.43배입니다. 4,661만원 차이입니다.
이유는 단순합니다. A는 줄어든 원금만큼만 이자를 아끼고, B는 6년 3개월 동안 낼 이자 전체를 없앱니다.
월 30만원의 여유가 꼭 필요하지 않다면 무조건 B입니다. 같은 5,000만원으로 4,661만원을 더 아낍니다.
상환에도 비용이 붙어요!
부분상환도 중도상환입니다. 실행 후 3년이 안 지났으면 수수료가 붙습니다.
[ 부분상환 수수료 = 상환금액 × 요율 × (36개월 − 경과월수) ÷ 36개월 ]
5,000만원을 2년 경과 시점에 상환하면 요율 0.78% 기준 13만원입니다. 이자 절감 7,927만원에 비하면 미미하지만, 계산에 넣으셔야 합니다.
전액 상환이 아니라 부분상환이니 수수료도 부분상환액 기준입니다. 3억 전체가 아니라 5,000만원에만 붙습니다. 은행별 요율은 중도상환수수료 계산법에 정리했습니다.
3년까지 기다릴 가치는 없습니다.
2년 경과 시점에 아끼는 수수료가 13만원인데, 12개월을 기다리면 그동안의 이자 절감 359만 4,284원을 포기합니다. ((27배 손해입니다))
그래도 상환하지 말아야 할 경우
계산은 상환이 유리하다고 나오지만, 예외가 있습니다.
① 비상금이 없을 때
이게 가장 중요합니다. 대출을 갚으면 그 돈은 다시 꺼낼 수 없습니다. 다시 필요해지면 새로 대출을 받아야 하고, 그때 금리는 지금보다 높을 수 있으며 한도가 안 나올 수도 있습니다.
(재테크의 법칙ㅎㅎ)
생활비 3~6개월분은 남겨두세요.
이건 수익률 계산보다 우선입니다.
② 연금저축·IRP 세액공제가 남아 있을 때
이게 가장 강력한 예외입니다. 왜냐하면 세액공제율이 대출금리를 크게 넘어서요!
소득세법 제59조의3에 이렇게 정해져 있습니다.
ISA 전환분까지 합치면 최대 1,200만원까지 공제 대상이 됩니다.
그런데, 납입액별 공제액은 이렇게 됩니다.
같은 돈으로 대출을 갚으면?
600만원을 4.8% 대출 상환에 쓴다면
연 28만 8,000원을 아낍니다.
그런데, 그걸 연금저축에 넣으면 첫해에 90만원을 공제받습니다.
세액공제 한 번이 대출 상환 3.1년분과 맞먹습니다.
공식은 단순합니다.
[ 공제율 ÷ 대출금리 = 대출 상환 몇 년분 ]
그래서 손익분기는 세액공제를 받은 뒤에는 계좌의 운용수익률과 대출금리를 비교하게 됩니다.
600만원·23년 기준으로 계산하면 이렇습니다.
대출금리보다 0.7%p 정도 낮은 수익률만 내도 연금저축이 앞섭니다.
첫해 세액공제가 그만큼의 선행 이익을 만들기 때문입니다.
<결론>
세액공제 한도가 남아 있다면 그것을 먼저 채우고, 남는 돈으로 대출을 갚는 순서가 유리합니다.
*다만 조건이 붙습니다.
= 연금저축을 해제하면 받는 패털티를 생각하는 것과 같아요!
- 55세까지 못 뺍니다. 유동성이 완전히 잠깁니다. 비상금과는 성격이 다릅니다
- 연금 수령 시 과세됩니다. 세액공제는 면세가 아니라 과세이연입니다
- 중도해지 시 세율 16.5%가 원금까지 과세됩니다. 이게 생각보다 중요합니다. 아래에서 계산했습니다
- 공제율 15% 구간은 소득 요건이 있습니다. 본인 구간을 확인하세요
지방소득세까지 포함한 실질 혜택은 통상 더 크게 안내되는데, 위 표는 소득세법상 법정 공제율 12%/15% 기준입니다.
중도해지하면 세액공제보다 세금이 클 수 있습니다. 여기가 실무에서 가장 많이 놓치는 지점입니다.
중도해지 시 기타소득세 16.5%(지방소득세 포함) 가 원천징수됩니다.
그런데 이 세금은 운용수익뿐 아니라 세액·소득공제를 받은 원금에도 부과됩니다.
즉 "공제받은 돈을 나중에 그냥 도로 내는 것"이 아니라 더 많이 낼 수 있습니다.
공제받은 15%보다 원천징수 16.5%가 더 큽니다. 그래서 넣자마자 해지하면 세액공제를 받고도 손해입니다. 12% 구간은 차이가 더 커서 27만원 손해입니다.
이건 단순 비교이고, 운용수익이 있었다면 거기서 만회할 여지는 있습니다. 그래도 "어차피 넣었다가 급하면 빼면 되지"라는 생각은 위험합니다. 연금저축은 최소 5년 이상, 실질적으로는 55세까지 유지할 계획일 때만 이 계산이 성립합니다.
(이건 진짜 나의 노후자금 느낌으로 접근하셔야하는거에요!)
부득이한 사유(사망·해외이주·천재지변·질병·파산 등 시행령이 정한 사유)로 인정되면 저율 과세가 적용될 수 있습니다. 정확한 사유와 세율은 소득세법 제129조 및 가입 금융회사에서 확인하세요.
③ 금리가 매우 낮은 대출일 때
정책대출이나 저금리 상품이라면 계산이 달라집니다. 2%대 대출이라면 세후 2%를 확정으로 얻는 것이니, 예금만으로도 이길 수 있습니다.
④ 갈아타기가 더 큰 경우
금리차가 크다면 갈아타기가 부분상환보다 효과가 클 수 있습니다.
이 조건에서는 부분상환이 큽니다. 다만 둘은 배타적이지 않습니다. 순서가 있는데, 갈아타기를 먼저 하는 게 유리합니다. 잔액이 큰 상태에서 금리를 내려야 절감 효과가 크기 때문입니다.
갈아타기 손익은 갈아타기 손익분기 계산기에서 확인하실 수 있습니다.
순서로 정리하면 !!
4번이 중요합니다. 신용대출 6.5%와 주담대 4.8%가 있다면 신용대출을 먼저 갚으세요. 세전 7.68% 확정수익입니다.
신용대출은 갈아타기 비용도 사실상 0원이니 갈아타기와 함께 검토하시면 좋습니다.
→ 함께 보면 좋은 글~
계산 조건: 대출 3억원 · 25년 · 연 4.8% 고정금리 · 원리금균등 · 실행 후 2년 경과 시점 잔액 2억 8,695만 4,087원 · 잔여 276개월 · 부분상환 5,000만원 기준입니다. 세후 환산은 이자소득세 15.4%(소득세 14% + 지방소득세 1.4%)를 적용했습니다. 중도상환수수료는 5대 은행 가계 주담대 변동형 평균 0.78%를 적용했습니다. 연금계좌 세액공제 공제율과 한도는 소득세법 제59조의3(2022년 12월 31일 개정) 기준이며, 중도해지 원천징수세율(16.5%, 지방소득세 포함)과 과세대상은 금융회사 상품 안내 기준입니다.
본 콘텐츠는 정보 제공을 목적으로 하며 투자 권유나 대출 권유가 아닙니다. 특정 금융상품을 추천하는 내용이 아니며, 예금·투자 수익률은 예시일 뿐 실제 수익을 보장하지 않습니다. 세액공제 공제율과 한도는 소득세법 제59조의3 조문 기준이며, 지방소득세를 포함한 실질 혜택과 중도해지 시 세율·과세 대상은 별도로 확인하셔야 합니다. 본인의 소득 구간과 현재 시행 중인 제도는 국세청 또는 가입 금융회사에서 확인하시기 바랍니다. 최종 판단과 책임은 이용자 본인에게 있습니다.
