보통은 이렇게 묻습니다.
"내 연봉으로 얼마나 빌릴 수 있나요?"
그런데 집을 사는 사람의 순서는 반대인 경우가 많습니다. 마음에 든 집이 먼저 있거나 필요한 금액이 이미 정해져 있는 거죠.
그래서 질문을 뒤집어서 알아봤습니다.
"이만큼 돈을 빌리려면 뭐가 필요한가?"
그렇게 알아보다 보니, 수도권에서는 연봉이 아무리 높아도 못 빌리는 구간이 있었습니다.
먼저 결론부터
수도권·규제지역, 30년 만기, 실제 금리 4.5%, 기존 대출 없음 기준입니다.
서울(방공제 5,500만원)·MCI 미가입·변동금리 기준 · 30년 만기 · 원리금균등 · 실제 금리 4.5% · DSR 40% · 필요 자기자본은 최소 집값 기준 · 계산: 늘고불고(2026년 7월 27일 기준)
연봉만 놓고 보면 이론상 7억도 계산은 됩니다. 연봉 1억 4,684만원이면 DSR상으로는 통과합니다.
그런데 실제로는 못 받습니다. 이유는 소득이 아니라 다른 제약에 있습니다.
연봉이 높아도 막히는 이유 — 제약이 4개
수도권·규제지역에서 한도는 이렇게 결정됩니다.
한도 = min(①DSR 한도, ②LTV 한도, ③정부 상한, ④은행 자체 한도)
여기서 ②와 ③이 서로 반대 방향으로 움직입니다.
②LTV 40% — 집이 비쌀수록 빌릴 수 있는 금액이 커집니다.
③정부 상한 — 집이 비쌀수록 한도가 작아집니다.
두 조건을 동시에 만족해야 하니 힘들 수밖에 없습니다.
5억을 빌려야 한다고 예로 들면, LTV 때문에 집값이 13억 8,750만원은 넘어야 하는데, 15억을 넘는 순간 상한이 4억으로 떨어져 5억을 못 받습니다.
결국 13.9억~15억, 폭 1억 1,250만원짜리 구간에서만 가능합니다.
7억은 LTV상 집값이 18억 8,750만원을 넘어야 하는데, 그 가격대의 상한은 4억입니다. 두 조건이 만나는 지점이 아예 없습니다. 연봉이 3억이어도 결과는 같습니다.
6억이 "답 없음"인 이유 — 방공제 5,500만원
6억은 조금 다른 이유로 막힙니다. 여기서 방공제가 등장합니다.
집이 경매로 넘어가면 세입자의 최우선변제금이 은행보다 먼저 변제됩니다.
그래서 은행은 담보가치 × LTV를 구한 뒤, 거기서 그 금액을 미리 빼고 한도를 잡습니다.
서울에서 6억을 빌리려면 LTV 계산상 집값이 16억 3,750만원을 넘어야 합니다. 그런데 15억을 넘으면 상한이 4억입니다.
여기서도 창이 닫힙니다.
모기지보험(MCI·MCG)에 가입하면 방공제가 면제돼서 정확히 15억짜리 집 하나로 답이 생깁니다.
그런데 여기에도 변수가 있습니다.
2026년 7월 현재 신한은행은 MCI·MCG 취급을 한시 중단했고, 하나은행도 신규 가입을 제한 중입니다.
서류상 가능한 것과 지금 실제로 되는 것은 다릅니다. 여기에 KB국민은행은 7월 10일부터 주택구입 목적 주담대 상한을 자체적으로 3억원으로 묶었습니다.
4억 이상을 계획한다면 은행 선택지부터 좁아진다는 뜻입니다.
15억과 25억, 두 번의 절벽
이 구조 때문에 상식과 어긋나는 일이 벌어집니다. 서울·MCI 미가입·소득은 충분하다고 가정하고 계산했습니다.
5,000만원 더 비싼 집을 골랐더니 대출이 1억 4,500만원 줄었습니다.
25억 선에서는 한 번에 2억원이 사라집니다. 요즘 초고액 아파트 가격이 화제가 되는 이유이기도 합니다.
집값은 조금 올랐는데 필요한 현금은 훨씬 많아지는 구간입니다. 수도권에서 매물을 볼 때 15억과 25억, 이 두 선을 넘는지가 자금 계획을 통째로 바꿉니다.
표에서 가장 이상한 줄
다시 결론표로 돌아가서, 저는 이 줄이 제일 눈에 걸렸습니다.
5억을 빌리려면, 현금이 8억 8,750만원 있어야 합니다.
대출을 많이 받으려면 집이 비싸야 하고, 집이 비싸면 자기 돈이 더 필요합니다. 많이 빌리는 사람일수록 원래 돈이 많아야 하는 구조입니다.
"대출로 부족한 돈을 메운다"는 생각은 이제 수도권에서는 작동하지 않습니다.
오히려 자기자본이 먼저 결정되고, 대출은 그 위에 얹히는 쪽에 가깝습니다.
지방은 사정이 조금 다릅니다
지방 비규제지역은 정부 금액 상한이 없고, LTV도 70%로 여유가 있습니다.
스트레스 가산분도 +0.75%p뿐이라 산정금리가 5.25%로 잡히고요.
지방은 연봉만 되면 금액 제한 없이 갈 수 있습니다. 수도권에서 "답 없음"이던 6억도 여기서는 연봉 9,940만원이면 계산이 나옵니다.
다만 이 유예는 2026년 12월 31일까지입니다.
종료되면 지방도 가산분이 +1.5%p로 올라가 필요 연봉이 다시 올라갑니다.
제도 변화가 한도를 어떻게 깎아왔는지는 연봉도 집도 그대로인데 대출한도만 1억 869만원 사라졌습니다에 시간순으로 정리해뒀습니다.
금리가 오르면 필요 연봉도 같이 오릅니다
위 표는 실제 금리 4.5%를 가정했는데, 이건 지금 금리 밴드의 하단입니다.
6월 신규취급액 코픽스는 3.05%로 석 달 연속 상승해 1년 5개월 만에 3%대로 올라섰습니다.
KB국민은행 주담대 변동금리는 7월 16일부터 연 4.17~5.57%, 우리은행은 연 4.54~5.74%로 인상됐고요.
5억 기준으로 다시 계산하면 이렇습니다.
실제 금리가 1%p 오르면 필요 연봉은 1,046만원 올라갑니다. 스트레스 가산분이 실제 금리 위에 얹히는 구조라 상승분이 그대로 심사에 반영되기 때문입니다.
이 구조는 주담대 금리 '연 8%' 진짜 현실화 되나요?에서 더 자세히 다뤘습니다.
지금 상담받은 "필요 연봉"이 반년 뒤에도 유효한 숫자가 아니라는 뜻입니다.
금리 유형만 바꿔도 숫자가 달라집니다
여기까지는 전부 변동금리 기준이었습니다. 그런데 스트레스 금리는 금리 유형에 따라 얼마를 적용할지가 달라집니다.
금리가 바뀔 위험을 차주가 덜 지는 상품일수록 덜 얹는 구조예요.
3단계 기준 적용비율은 이렇습니다.
만기 30년 기준 · 적용비율은 3단계 시행으로 혼합형 60%→80%, 주기형 30%→40% 상향된 값
같은 조건에서 유형만 바꾸면 한도가 이만큼 벌어집니다.
변동금리와 주기형의 차이가 연봉 6,000만원이면 5,855만원, 연봉 1억이면 9,759만원입니다. 소득이 높을수록 격차가 커져요.
여기서 눈에 띄는 게 하나 있습니다. 주기형의 산정금리 5.70%는 2024년 9월 2단계 시절 변동금리의 산정금리와 정확히 같습니다.
유형을 바꾸면 규제 시계를 2년 전으로 되돌리는 효과가 나는 셈이에요.
다만 공짜는 아닙니다. 주기형은 5년마다 금리가 다시 정해지니 한도를 얻는 대신 금리 변동 위험을 일부 떠안는 선택입니다.
상품 취급 여부도 은행마다 다르고, 같은 시점 실제 금리가 변동형보다 높게 제시되는 경우도 있어 최종적으로는 두 조건을 함께 비교해야 합니다.
그래도 "한도가 조금 모자란다"는 상황이라면 가장 먼저 물어볼 만한 선택지입니다. 소득을 올리는 것보다, 기존 대출을 갚는 것보다 빠르기 때문입니다.
위 표는 만기 30년을 기준으로 한 값입니다. 적용비율은 사실 "고정 몇 년"이 아니라 만기 대비 비중으로 갈리기 때문에, 만기를 바꾸면 같은 5년 고정도 구간이 달라집니다. 혼합형·주기형 비중 구간표와 순수고정 인정 조건은 변동이냐 주기형이냐로 한도가 1억 갈립니다에 자세히 풀어뒀습니다.
내 조건으로 계산해보기
지역·주택 가격·연소득을 넣으면 네 가지 제약이 각각 얼마인지, 그중 무엇이 내 한도를 결정했는지까지 표시됩니다. MCI 가입 여부와 은행 자체 한도도 켜고 끌 수 있습니다.
계산·시각화: 늘고불고 · 주택구입 목적 주담대 기준 참고용 추정치
한도가 모자랄 때 확인할 것
계산해보고 금액이 부족하게 나왔다면, 순서대로 확인해보세요.
1. 무엇에 걸렸는지부터 봅니다
계산기에서 '적용' 배지가 붙은 항목이 범인입니다. 소득(DSR)이 걸린 것과 정부 상한이 걸린 것은 해법이 완전히 다릅니다.
2. 소득이 걸렸다면 — 기존 대출 정리가 가장 빠릅니다
신용대출·마이너스통장·자동차 할부가 모두 DSR에 잡힙니다. 성과급·임대소득·배우자 합산처럼 인정받을 수 있는데 빠뜨린 소득이 없는지도 확인해보세요.
3. 금리 유형을 바꿔볼 수 있습니다
위에서 본 것처럼 변동금리 대신 주기형이면 스트레스 가산분이 +3.0%p에서 +1.2%p로 줄어듭니다. 연봉 6,000만원 기준 5,855만원, 연봉 1억이면 9,759만원이 늘어납니다. 소득이 걸린 상황에서는 가장 효과가 큰 선택지입니다.
4. 만기를 늘리는 방법도 있습니다
5억 기준 30년이면 연봉 1억 488만원이 필요하지만, 40년이면 9,871만원으로 617만원 낮아집니다. 다만 총 이자가 4억 1,203만원에서 5억 7,895만원으로 1억 6,692만원 늘어납니다. 한도를 이자로 사는 셈이라 계산해보고 결정해야 합니다.
5. 담보가 걸렸다면 — MCI·MCG 가능 여부를 은행에 물어보세요
되살아나는 금액이 2,500~5,500만원입니다. 지금은 제한하는 은행이 많지만 은행마다 다릅니다.
6. 정부 상한이 걸렸다면 — 소득으로는 해결이 안 됩니다
매물 가격대를 15억·25억 선 아래로 조정하는 것 외에는 방법이 없습니다. 금리 유형을 바꾸든 만기를 늘리든 이 벽은 안 움직입니다.
이 계산을 직접 돌려보고 나서야 깨달은 게 있습니다. 집을 먼저 고르고 대출을 알아보는 순서가 이제는 위험하다는 것입니다. 예전엔 "대출이 좀 모자라면 어떻게든 맞추지"가 통했지만, 지금은 가격대가 구간을 넘는 순간 1억~2억이 한 번에 사라지니까요.
그래서 오늘 할 수 있는 한 가지는, 관심 매물 가격을 계산기에 먼저 넣어보는 것입니다.
5분이면 그 집이 내 자금 계획 안에 있는 집인지 밖에 있는 집인지 알 수 있습니다.
이어서 볼 글도 정리해뒀습니다.
출처: 금융위원회 「3단계 스트레스 DSR 시행방안」, 10·15 주택시장 안정화 대책 주요정책문답(2025년 10월 15일 발표, 10월 16일 시행), 6·27 가계부채 관리방안(2025년 6월 27일), 전국은행연합회 2026년 하반기 스트레스 DSR 운영방안(2026년 6월 30일) 및 6월 코픽스 공시, 주택임대차보호법 시행령 최우선변제금, 각 은행 여신정책 변경 공지. 금리 유형별 스트레스 금리 적용비율(변동 100%·혼합형 80%·주기형 40%, 만기 30년 기준)은 금융위원회 3단계 시행방안과 전국은행연합회 소비자포털 스트레스금리 개요를 따랐습니다. 필요 연봉·필요 집값은 위 기준을 대입해 늘고불고가 직접 역산했으며, 모든 수치는 2026년 7월 27일 기준입니다.
본 콘텐츠는 정보 제공을 목적으로 하며 대출 권유가 아닙니다. 본문의 모든 금액은 DSR 40%·원리금균등 상환·주택구입 목적 주담대를 가정한 참고용 추정치이며, 정책대출·중도금대출에는 별도 기준이 적용됩니다. 실제 한도는 신용등급·소득 인정 범위·담보 가치 평가·금융기관 내부 기준에 따라 달라집니다. 최종 판단과 책임은 이용자 본인에게 있습니다.
