대출갈아타기(대환) 관련 글을 찾아보면 대부분 "부대비용 20~30만원 정도"로 넘어가는 경우가 많습니다.
그래서 법령을 하나씩 확인해서 계산해보니 그보다 꽤나 더 많이 나왔습니다.
바로, 3억원 기준으로 항목별로 나눠보겠습니다.
[항목 1] 인지세 — 7만 5,000원
인지세법 제3조에 대출금액 구간별 정액으로 정해져 있습니다.
인지세는 은행과 차주가 연대납세의무를 지며, 실무에서는 통상 절반씩 나누어 부담합니다. 3억원이면 총 15만원 중 차주 부담은 7만 5,000원입니다. 부담 비율은 은행·상품별로 다를 수 있으니 상품설명서를 확인하세요.
특징이 두 가지 있습니다.
첫째, 1억원 초과부터 10억원까지 금액이 같습니다(1억 1천만원이든 9억원이든 15만원). 그래서 대출이 클수록 인지세 부담 비중은 작아집니다.
둘째, 1천만원 이하는 비과세입니다.
소액 대출은 인지세가 0원이라는 뜻입니다.
[항목 2] 국민주택채권 — 45만 479원
여기가 부대비용의 85% 를 차지합니다.
처음 들어보시는 분도 있을 겁니다.
매입해야 하는 이유
근저당권 설정등기를 하려면 제1종국민주택채권을 매입해야 합니다. 이건 등기 신청인의 법정 의무입니다.
매입 기준은 저당권설정금액의 10/1,000(1%) 이고, 매입금액이 10억원을 초과하면 10억원으로 제한됩니다.
그렇게 3억원을 100% 설정하면 매입액은 300만원입니다.
이 제1종국민주택채권은 만기시까지 거의 이자가 없어서 매입을 하자마자 당일 시장에 바로 판다고합니다.
당연히 이자가 거의 없기 때문에 시장가는 300만원에 샀던 금액보다 저렴합니다.
그래서 대출을 갈아타면서 돈을 빌리는 사람의 실제 부담이 매도하면서 나오는 손실을 비용으로 생각하시면 됩니다.
[ 채권 실부담 = 저당권설정금액 × 1% × 공시 할인율 ]
여기서 "할인율"은 채권을 즉시매도할 때 고객부담금을 정하는 별도 고시값으로, 은행 창구에서 흔히 함께 보여주는 "매도단가"(액면 10,000원당 가격)와는 산정 기준이 다릅니다. 실부담금 계산에는 매도단가가 아니라 이 할인율이 직접 적용됩니다. 2026년 7월 1일 기준 공시 할인율은 15.01597%였습니다.
할인율은 매일 고시되며 시세에 따라 바뀌기에 실제 갈아타실 때는 주택도시기금 포털에서 당일 고시값을 확인하세요.
할인율이 15%에서 크게 벗어나지는 않지만 몇 만원 차이는 날 수 있습니다.
국민주택채권 — 45만 479원의 제목이 바로 이 실부담 금액입니다.
[항목 3] 근저당 설정비 — 은행 부담
이건 돈빌리는 사람(우리)이 내지 않습니다.
원래부터 그랬던 건 아닙니다. 은행이 근저당 설정비용을 차주에게 떠넘기던 옛 약관 조항을 대법원이 불공정 약관으로 판단하면서(관련 판례 해설, 법률신문), 2011년 7월 이후 은행 부담이 원칙으로 자리 잡았습니다.
다만 국민주택채권 매입비용은 별도 항목으로 차주 부담으로 알려져 있습니다.
채권 매입은 등기 신청인의 법정 의무이지 설정 대가가 아니기 때문입니다. 부담 주체는 은행·상품별로 다를 수 있으므로, 상담 시 "국민주택채권 매입비용을 차주가 부담합니까"를 명확히 확인해주세요.
이 구분을 모르면 계산이 크게 틀어집니다. "설정비는 은행이 낸다"만 알고 있으면 45만원을 빼먹게 됩니다.
합계 — 3억 기준 52만 5,479원
대출금액별 부대비용
설정비율 100% 기준으로 계산했습니다.
부대비용의 대부분이 대출금액에 정비례합니다.
정액인 건 인지세뿐이고, 1억 초과부터는 그마저 7만 5,000원으로 고정됩니다.
이게 갈아타기 손익분기가 대출 잔액과 거의 무관한 이유입니다. 자세한 계산은 주택담보대출 갈아타기 손익분기에 정리했습니다.
[설정비율]을 확인해야 합니다
근저당 채권최고액을 대출금액의 100%로 설정하는지 110~120%로 설정하는지에 따라 채권 매입액이 달라집니다.
은행·상품별로 다릅니다.
대출거래약정서나 등기부등본의 채권최고액을 확인하세요.
[중요] 이 비용은 3년이 지나도 발생합니다.
가장 널리 퍼진 오해를 짚고 넘어가겠습니다.
"3년 지나면 중도상환수수료가 없으니 자유롭게 갈아타라"는 조언이 많은데, 부대비용은 그대로 남습니다.
그리고 이 비용은 대환할 때마다 반복됩니다.즉, 금리가 계속 내려간다고 매년 갈아타면 그때마다 50만원이 나갑니다.
갈아타기를 반복하실 계획이라면 이 점을 반드시 계산에 넣으세요.
신용대출은 다릅니다
신용대출은 근저당 설정이 없으니 채권 매입도 없습니다. 부대비용에서 가장 큰 항목이 통째로 빠집니다.
중도상환수수료도 0.01~0.20% 수준이라, 신용대출 갈아타기는 비용이 사실상 0원입니다. 자세한 계산은 신용대출 갈아타기는 비용이 0원입니다에 정리했습니다.
전세자금대출도 담보가 보증서라 근저당 설정이 없어 채권 매입 부담이 없습니다. 다만 중도상환수수료 자체가 주담대보다 높은 경우가 있으니 전세자금대출 중도상환수수료를 확인하세요.
직접 확인하는 방법
① 인지세 — 국가법령정보센터 (10분)
국가법령정보센터에서 인지세법 제3조 원문을 열고, Ctrl+F로 "금전소비대차"를 찾으세요. 구간별 정액이 나옵니다. 블로그에 떠도는 표는 개정 전 수치인 경우가 있으니 법령 원문에서 확인하세요.
② 국민주택채권 — 주택도시기금 포털 (15분)
nhuf.molit.go.kr → 청약/채권 → 제1종국민주택채권
2가지를 봐야 합니다.
1번은 매입대상금액 조회(등기 종류를 저당권 설정등기로, 설정금액 입력)와
2번은 당일 할인율 조회입니다.
[매입액 × 할인율 = 실부담]
③ 가장 빠른 방법 — 과거 출금 내역 (5분)
이미 대출이 있으시면 실행일 전후 출금 내역을 보세요. 인지세와 채권 매입비용이 그때 실제로 빠져나갔습니다. 은행 앱 → 계좌 거래내역에서 확인할 수 있고, 이 숫자가 법령 조합보다 정확합니다.
④ 은행에 문의
상담 시 이렇게 물으세요.
"주택담보대출 실행 시 차주가 부담하는 비용 항목을 알려주세요. 인지세 차주 부담분, 국민주택채권 실부담액, 그 외 차주 부담 비용이 있는지요. 그리고 근저당 채권최고액을 대출금액의 몇 %로 설정합니까?"
항목을 특정해서 물으면 "그건 은행이 부담합니다"로 뭉개기 어려워집니다.
다음 단계
부대비용을 확인하셨다면 중도상환수수료를 더해야 총비용이 나옵니다 (중도상환수수료 계산법과 은행별 요율).
총비용이 나오면 갈아타기 손익분기 계산기에서 회수 기간을 확인하세요.
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출처: 인지세법 제3조, 주택도시기금 포털(nhuf.molit.go.kr) 제1종국민주택채권 매입대상자 및 매입기준(저당권설정금액의 10/1,000, 매입금액 10억원 한도) 및 공시 할인율(2026년 7월 1일 기준 15.01597%), 근저당권설정비용 부담 주체 관련 대법원 판례 해설(법률신문). 공시 할인율은 매일 바뀌며 시세에 따라 변동합니다. 2026년 7월 기준입니다.
본 콘텐츠는 정보 제공을 목적으로 하며 대출 권유가 아닙니다. 계산은 근저당 설정비율 100%를 가정한 참고용 추정치이며, 부담 주체와 설정비율은 은행·상품별로 다를 수 있으니 반드시 본인 조건으로 확인하시기 바랍니다.
