이 글은 2026년 8월 3일 발표된 정부안 기준입니다.
9월 국회 제출과 12월 심의를 거쳐 확정되는데, 그 과정에서 내용이 바뀔 수 있어 확정되면 다시 글을 쓰도록 할게요 ^^!
이번 개편안을 한 문장으로 줄이면 "거기 사느냐, 안 사느냐"입니다.
집값이 같아도 실제로 거주하는지에 따라 세금이 완전히 달라지는 구조로 바뀌거든요.
시행시기까지 포함한 개편안 전체 그림은 2026년 세제개편안 시행시기 총정리에서, 이 글에서는 그중 "거주 여부" 한 축만 파고듭니다.
거주 여부가 갈리는 지점은 4곳!
세금 종류별로 나눠 보면 이렇게 정리됩니다.
4곳 모두 같은 방향을 가리키고 있어요. 그래서 효과가 곱해집니다.
보유세부터 — 종합부동산세
기본공제가 5억 차이 납니다
1세대 1주택자의 기본공제가 거주 여부로 갈립니다.
과세표준을 계산할 때 빼주는 금액이 5억이나 벌어지는 거예요.
게다가 여기에 공정시장가액비율 70%를 곱하고 세율까지 곱하니, 차이가 그대로 커집니다. 개편 전체 배경과 세율표는 종부세 개편안, 내 집도 오를까에서 더 볼 수 있어요.
[세액공제도 거주 기준으로 바뀌고요]
지금은 오래 보유하면 최대 50%까지 세액공제를 받을 수 있는데, 2028년부터는 오래 거주해야 받을 수 있어요.
공제율 자체는 같은데 기준이 보유에서 거주로 바뀝니다.
그래서 10년간 보유만 하고 살지 않았다면, 현행에서는 40%를 받다가 개편 후에는 0%가 되는 셈이에요.
정부 사례로 보면 60세에 10년 보유한 비거주 1주택자의 총 공제율이 60%에서 20%로 떨어집니다.
연령별 공제 20%만 남고 보유공제 40%가 사라지는 거죠.
2027년은 과도기라서, 보유공제(기존의 절반)와 거주공제 중 높은 쪽을 고를 수 있습니다.
[정부 계산 결과]
시가별로 이렇게 갈립니다.
모두 60세·10년 기준, 2028년 시점이에요.
계산 원리가 궁금하면 종부세 계산법 5단계를 참고하세요.
읽어보면 2가지가 보여요.
보이시나요?!
하나는 30억까지는 거주하면 오히려 줄어든다는 점입니다. 기본공제가 12억에서 14억으로 늘어난 효과가 세율 인상과 공정시장가액비율 인상(60%→70%)을 상쇄해 주거든요.
다른 하나는 금액이 커질수록 거주 여부보다 집값 자체가 더 크게 작용한다는 점이에요.
시가 70억이면 거주해도 현행의 3.5배가 됩니다.
양도세 — 여기가 더 큽니다
보유세는 매년 조금씩이지만, 양도세는 팔 때 한 번에 정산되니까 금액 자체가 훨씬 큽니다.
장기보유특별공제가 장기거주소득공제로
이름부터 바뀝니다.
1세대 1주택자 기준으로 이렇게 가요.
2029년부터는 보유 기간이 아예 계산에서 빠집니다. 10년을 갖고 있었어도 거주를 안 했으면 공제가 0이에요.
거꾸로 말하면 10년 거주한 분은 여전히 80%를 받습니다. 공제율 자체가 줄어드는 게 아니라, 받는 사람이 달라지는 개편이에요.
*정부 계산 사례 ① — 2년 거주, 10년 보유
양도가액 32억, 취득가액 12억인 1주택자입니다.
2027년에 파는 것과 2029년에 파는 것의 차이가 1.69억원입니다.
거주 2년만 하고 10년 보유한 경우라, 보유 기간이 계산에서 빠지면서 공제가 3분의 1로 줄어드는 거예요.
*정부 계산 사례 ② — 10년 거주, 10년 보유
이번엔 양도가액 75억, 취득가액 25억입니다.
실거주를 다 채운 경우예요.
여기서 짚어야 할 게 있어요.
공제율은 계속 80%인데 세금은 4배 넘게 늘어납니다. 거주를 다 채웠는데도요..
이유는 공제 한도가 새로 생기기 때문입니다.
지금은 한도가 없어서 33.6억을 다 공제받는데, 2028년에는 20억, 2029년부터는 10억까지만 공제됩니다.
즉, 거주하면 유리한 건 맞지만, 초고가 주택은 거주해도 부담이 늘어납니다.
거주 여부로 다 해결되지 않는다는 점은 정확히 알고 계셔야 해요.
[10년 이상 거주하면 기본공제도 10배]
이건 반대 방향입니다.
10년 이상 거주한 양도가액 30억 이하 1세대 1주택은 양도세 기본공제가 연 250만원에서 2,500만원으로 올라갑니다.
: 2027년부터 적용되고요!
몇 가지 조건이 붙어요.
- 특수관계인에게 양도하는 경우는 제외됩니다 (직계비속 등 친족, 지배법인 등)
- 비거주자도 제외되고요
- 늘어난 금액(250만원 초과분)은 해당 1주택 양도분에서만 공제됩니다. 다른 부동산이나 주식 양도소득에는 쓸 수 없어요
- 부부 공동명의라면 각각 적용됩니다. 두 분이 함께 팔면 합쳐서 5,000만원까지 공제받을 수 있다는 뜻이에요
살지 못한 사정이 있다면?
여기까지 보면 "사정이 있어서 못 산 건데"라는 생각이 들 수 있어요. 그래서 비거주 기간을 거주로 쳐주는 예외가 마련돼 있습니다.
ⓐ부득이한 사유로 다른 시·군으로 이사한 경우 (최장 3년까지 인정)
- 고등학교·대학교 취학
- 직장 변경, 전근 등 근무상 형편
- 1년 이상 치료·요양이 필요한 질병
- 학교폭력 피해로 인한 전학
- 취학·근무를 위한 해외 체류
- 60세 이상 직계존속 동거봉양을 위한 합가
단, 이사하는 날 기준으로 그 집에 1년 이상 계속 거주 중이었어야 합니다.
ⓑ재개발·재건축으로 새 집을 받은 경우
공사 기간의 절반을 거주 기간으로 인정받을 수 있어요.
관리처분계획 인가일 현재 1년 이상 거주 중이었던 주택이 대상입니다.
[시행 시점이 다르니 주의하세요]
같은 사유인데 종부세는 2027년, 양도세는 2028년부터 적용됩니다.
양도세 쪽에는 등록임대주택 임대기간이나 특례주택 보유기간을 거주로 인정해 주는 항목도 추가로 있고요.
헷갈리기 쉬운 경우들!!!
부부 공동명의라면
정부 문답자료에 명확히 나와 있어요. 바로, 신청 여부에 따라 갈립니다.
거주하고 있다면 특례를 신청하는 쪽이 유리한 구조예요. 다만 특례는 신청해야 적용되니 챙겨야 합니다.
ⓐ1주택 + 특례주택이라면?
일시적 2주택의 신규주택, 상속주택, 지방 저가주택, 인구감소지역 주택 같은 특례주택을 함께 갖고 있는 경우인데요, 거주 여부는 특례주택이 아니라 기존 1주택을 기준으로 판단합니다.
예외가 하나 있어요.
일시적 2주택의 신규주택은 거기 살아도 거주로 인정됩니다.
그리고 상속주택이 특례주택 요건에 해당하지 않는다면 1세대 1주택이 아니라 다주택으로 봐서, 기본공제가 "4억 + (5억 × 거주주택 비중)" 산식으로 계산됩니다.
ⓑ다주택이라면?
기본공제 산식이 완전히 다릅니다. 정부 예시를 그대로 옮기면 이래요.
살지 않는 집이 많을수록 공제가 4억 쪽으로 내려갑니다.
현행 9억과 비교하면 절반 이하로 줄어드는 셈이에요.
정리하면?
한 줄로 줄이면 "실제로 사는 집 한 채는 지키고, 나머지는 정상화한다"는 게 정부가 밝힌 방향입니다.
그리고 시점도 함께 봐야 해요!
종부세는 2027년부터, 양도세 장기거주공제는 2028년부터입니다. 보유하면서 드는 비용은 2027년에 먼저 오르고, 팔 때 내는 세금은 2027년 말까지 현행 기준이 적용되는 구조예요.
출처: 재정경제부 「2026년 세제개편안」 개조식·상세본·문답자료 (2026.8.3.). 위 세액은 정부가 제시한 모델 사례이며, 실제 세액은 개별 공시가격·지역·보유 현황에 따라 달라집니다. 이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 세무 판단은 세무 전문가 또는 관할 세무서에 확인하시기 바랍니다.
