미국 달러1,428.20원▼ 2.59%8/5
일본 엔(100엔)903.4원▲ 1.82%8/5
중국 위안210.9원▼ 1.73%8/52026년 8월 3일 발표된 정부안 기준이에요. 다만 아래 3건의 10월 1일 시행분은 법률이 아니라 시행령 개정 사항이라, 국회 심의를 거치지 않고 정부가 연내에 개정할 예정입니다.
세제개편안의 다른 항목들과 성격이 다르니 이 점 참고해 주세요.
이번 세제개편안은 대부분 2027년 이후의 이야기예요.
종합부동산세는 2027년부터고, 양도세 장기보유공제는 2028년부터라 아직 시간이 꽤 남아 있죠.
그런데 딱 3건만 두 달 뒤인 2026년 10월 1일에 시행됩니다.
게다가 이 3건은 이미 부동산을 갖고 계신 분들, 그중에서도 갈아타기 중이거나 임대사업을 하고 계신 분들에게 바로 영향을 주는 내용이라 미뤄둘 수가 없어요ㅜㅜ
더 신경 쓰이는 건 경과규정의 기준일이 2026년 8월 3일이라는 점인데요, 발표 당일입니다.
하루 차이로 적용되는 규정이 갈리거든요.
가장 많은 분들이 해당되실 항목이에요.
→ 무엇이 바뀌냐면?
새 집을 샀는데 기존 집이 아직 안 팔린 상태를 '일시적 2주택'이라고 하죠.
이 기간에는 1세대 1주택으로 봐주는 특례가 있는데, 그 유예기간이 3년에서 2년으로 짧아집니다.
양도소득세와 종합부동산세 모두 해당되고요.
→ 해당되는 사람은?
조정대상지역에 집을 갖고 계신 분이, 조정대상지역에서 새 집을 산 경우입니다.
여기서 조건이 두 겹이라는 게 중요한데요, 기존 집과 새 집이 둘 다 조정대상지역이어야 이번 단축이 적용돼요.
어느 한쪽이라도 비조정대상지역이라면 이번 개정과는 무관하니, 먼저 이것부터 확인해 보시면 좋겠습니다.
갈림길은 2026년 8월 3일!
여기가 핵심입니다.
종전 규정(3년)이 그대로 적용되는 경우는 이렇습니다.
반대로 2026년 8월 4일 이후에 새로 취득하셨다면 새 규정(2년)이 적용되고요.
여기서 놓치기 쉬운 게 분양권과 입주권도 포함된다는 점이에요.
상세본에는 "주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리를 취득하거나, 취득하기 위한 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우"로 되어 있어서, 아직 집이 완성되지 않았더라도 8월 3일 이전에 권리를 확보하셨다면 종전 규정을 적용받으실 수 있습니다.
주의하실 부분은 기준이 되는 날짜예요.
계약서에 도장을 찍은 날이 아니라 계약금이 실제로 지급됐는지를 보고, 잔금일이나 등기일도 아닙니다.
그래서 계약서와 이체 내역을 함께 챙겨두시는 편이 안전해요.
→ 실제 적용 시점은 조금씩 달라서
양도세와 종부세의 시점이 다르다는 점은 놓치기 쉬우니 한 번 더 봐두시면 좋겠어요.
→ 그래서 실무적으로는
3년을 믿고 매도 계획을 짜셨다면 1년이 사라지는 셈이에요.
특히 8월 4일 이후에 계약을 앞두고 계신 분이라면, 기존 집을 2년 안에 처분할 수 있을지부터 따져보셔야 합니다.
기간을 넘기면 일시적 2주택 특례가 적용되지 않아서 1세대 1주택 비과세를 못 받게 되고요, 조정대상지역이라면 양도세 중과 대상이 될 수도 있습니다.
→무엇이 바뀌냐면?
조정대상지역에 있는 매입임대 아파트는 그동안 양도세 중과에서 빠지고 장기보유특별공제도 우대(50%)를 받아왔는데요, 이 두 가지가 단계적으로 폐지됩니다.
→먼저 내가 대상인지부터 확인해 보세요
여기서 대상이 꽤 좁게 정해져 있다는 점을 짚고 가야 해요.
조정대상지역에 있는 매입임대 "아파트"만 해당됩니다.
장기일반(8년)과 단기(4년) 매입임대 유형이고요.
반대로 아래는 지금처럼 혜택이 유지됩니다.
| 유지되는 경우 |
|---|
| 조정대상지역이어도 다세대·연립 등 아파트가 아닌 주택 |
| 아파트여도 조정대상지역 밖에 있는 경우 |
| 건설임대주택, 공공지원민간임대주택 |
세 조건이 다 걸려야 대상이 되는 구조라, 임대주택을 갖고 계시다고 해서 자동으로 해당되는 건 아니에요.
참고로 이 유형들은 2020년 8월 민간임대주택법 개정으로 제도 자체가 폐지되면서, 임대의무기간이 끝나면 자동으로 등록이 말소됩니다.
그런데 말소 후에도 양도세 중과배제와 장특공제 우대는 기한 없이 계속 적용돼 왔어요. 정부가 이번에 손대는 이유가 그것입니다.
→단계는 다음과 같습니다.
| 양도 시점 | 중과 | 장특공제 우대 |
|---|---|---|
| 2027년 12월 31일까지 | 중과 배제 (현행 유지) | 50% |
| 2028년 1월 1일 ~ 12월 31일 | 1/2 중과 | 30% |
| 2029년부터 | 중과 적용 | 우대 배제 |
2028년의 '1/2 중과'가 구체적으로 어느 정도냐면요,
2029년부터는 완전히 중과되는데요, 개인은 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p이고 법인은 +20%p 추가과세입니다.
→실제로 얼마나 차이 나냐면?
정부가 문답자료에 계산 사례를 실어뒀어요.
8년 의무임대를 마치고 2025년 말에 자동말소된 조정대상지역 아파트를 3주택자가 파는 경우입니다.
2018년에 6억에 사서 11억에 판다고 가정했고요.
| 양도 시점 | 장특공제 | 산출세액 |
|---|---|---|
| 2027년 6월 | 2.18억원 | 0.9억원 |
| 2028년 6월 | 1.4억원 | 1.7억원 |
| 2029년 6월 | 0원 | 3.2억원 |
2년 미루면 세금이 3.5배가 됩니다. 양도차익은 5억으로 똑같은데도요. 공제가 줄어드는 것과 세율이 올라가는 게 겹치기 때문이에요.
→기산일이 달라지는 세 가지 경우
원칙은 위의 날짜지만, 2027년 1월 1일 시점의 상황에 따라 기준일이 뒤로 밀리는 경우가 있어요.
아래 세 가지 중 하나에 해당되시면 가장 늦은 날짜를 기산일로 잡습니다.
| 상황 | 기산일 |
|---|---|
| 2027년 1월 1일 기준 임대의무가 진행 중 | 의무임대 종료일 |
| 조정대상지역으로 신규 지정된 경우 | 지정 공고일 |
| 재건축·재개발이 진행 중인 경우 | 이전고시일 |
그 기산일로부터 1년 이내에 양도하시면 중과배제와 우대 50%가 유지되고, 1년 경과 후 2년 이내라면 1/2 중과와 우대 30%가 적용됩니다.
→그래서 실무적으로는
예전에는 매도 시점을 여유 있게 잡아도 됐지만, 이제는 시점 자체가 비용이 됩니다. 2027년 안에 파느냐 2028년으로 넘기느냐에 따라 적용 세율이 달라지니까요.
그래서 가장 먼저 하실 일은 내 물건의 기산일이 언제인지 확정하는 것이에요.
임대의무가 이미 끝났다면 2027년 12월 31일이 기한이고, 위 세 경우에 해당되신다면 별도로 세어보셔야 합니다.
다만 서두르시기 전에 양도차익 규모와 보유 기간, 다른 주택 보유 현황을 함께 보셔야 해요. 중과를 피하려다 다른 쪽 손실이 더 커지는 경우도 있거든요.
상생임대주택은 임대료를 5% 이내로만 올린 집주인에게 1세대 1주택 비과세의 2년 거주요건을 면제해주는 제도죠.
실거주하지 않아도 비과세를 받을 수 있어서 활용도가 높았는데요, 두 가지가 동시에 바뀝니다.
첫째, 제도 자체가 2026년 12월 31일로 종료돼요. 상생임대차계약을 새로 맺어서 혜택을 받으시려면 올해 안에 계약 체결과 임대 개시까지 마쳐야 합니다.
여기서 정부가 강조하는 게 하나 있는데요, 이건 원래 예정돼 있던 일몰기한이라는 점이에요.
이번에 앞당겨 없애는 게 아니라 2026년 말로 정해져 있던 기한이 그대로 도래하는 것이라고 문답자료에 명시돼 있습니다.
둘째, 이미 요건을 갖추신 경우에도 양도 시한이 생깁니다.
예전에는 요건만 채우면 언제 팔아도 됐는데, 이제는 정해진 기한 안에 양도하셔야 거주요건 면제가 인정돼요.
기한은 상생임대차계약이 언제 끝나느냐에 따라 갈립니다.
| 상생임대차계약 종료 시점 | 양도 기한 |
|---|---|
| 2026년 12월 31일 이전 종료 | 2027년 12월 31일까지 |
| 2027년 1월 1일 이후 종료 | 계약 종료 후 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 |
"둘 중 빠른 날"이라는 점이 중요해요.
예를 들어 2029년 6월에 계약이 끝나신다면 1년 뒤인 2030년 6월이 아니라 2029년 12월 31일이 기한이 됩니다.
이 조정은 2026년 10월 1일 이후 양도분부터 적용되고요.
※ 참고로 이 특례가 면제해 주는 건 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택의 1세대 1주택 비과세(양도가액 12억원 이하분)와 장기보유특별공제 우대(최대 80%)에 붙는 2년 거주요건입니다.
→그래서 실무적으로는?
"요건은 채워뒀으니 나중에 천천히 팔면 되겠지" 하는 계획은 이제 통하지 않아요.
계약 종료일을 확인하시고 위 표에서 어느 줄에 해당되는지 보시면 언제까지 팔아야 하는지가 나옵니다.
그 안에 매도가 어려울 것 같다면 거주요건 2년을 직접 채우는 쪽도 함께 검토해 보시는 게 좋겠고요.
하나, 계약금을 언제 지급하셨는지
2026년 8월 3일 이전이라면 일시적 2주택 3년이 유지됩니다. 분양권이나 입주권도 포함되니 함께 확인해 보시고, 계약서와 이체 내역을 같이 보관해 두세요.
둘, 매입임대 아파트가 대상에 해당되는지, 기산일은 언제인지
조정대상지역 소재 매입임대 "아파트"만 대상이에요. 비아파트나 비조정대상지역, 건설임대는 해당되지 않고요.
대상이시라면 임대의무가 이미 끝난 경우 2027년 12월 31일이 기한이고, 2027년 1월 1일 기준으로 임대의무가 진행 중이거나 조정대상지역 신규 지정 또는 재건축·재개발이 걸려 있다면 기산일이 뒤로 밀리니 별도로 세어보셔야 합니다.
셋, 상생임대차계약 종료일이 언제인지
2026년 안에 끝나면 2027년 말까지, 2027년 이후에 끝나면 종료 후 1년과 2029년 말 중 빠른 날까지입니다.
자료: 재정경제부 「2026년 세제개편안」 개조식·상세본·문답자료 (2026.8.3.)
이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 세무 판단은 세무 전문가 또는 관할 세무서에 확인하시기 바랍니다.
아닙니다. 이번 단축은 기존 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역인 경우에만 적용돼요.
경과규정이 "매매계약을 체결하고 계약금을 지급한" 경우를 요건으로 하고 있어서, 계약금 지급까지 완료돼야 합니다. 다만 개별 상황마다 사정이 다를 수 있으니 세무 상담을 받아보시는 편이 안전해요.
2026년 8월 3일 이전에 신규 주택을 취득하셨다면 종전 규정(3년)이 그대로 적용됩니다.
아파트인 경우에만 해당됩니다. 다세대·연립 같은 비아파트, 조정대상지역 밖의 아파트, 건설임대나 공공지원민간임대주택은 지금처럼 혜택이 유지돼요.
이 글에서 다룬 3건은 법률이 아니라 시행령 개정 사항이에요. 세제개편안의 다른 항목들과 달리 국회 의결을 거치지 않고 정부가 시행령을 고쳐서 확정합니다. 상세본에도 "2026년 중 개정 예정"으로 표시되어 있고요. 그만큼 예정대로 시행될 가능성이 높으니 미리 대비해 두시는 편이 좋겠습니다.
2028년부터 적용되는 매입임대 아파트의 중과세율 완화 특례는 조세특례제한법을 새로 만드는 사안이라 국회 심의 대상이에요. 반면 2026년 10월 1일 시행분은 시행령이라 국회를 거치지 않습니다.
