바뀌는 내용보다 언제부터 바뀌는지가 더 중요할 때가 많습니다.
2026년 8월 3일 발표된 세제개편안은 항목마다 시행일이 제각각인데, 특히 부동산 세제는 보유세와 양도세의 시행 시점이 1년 차이가 납니다.
9월 국회 제출과 12월 심의를 거쳐 확정되므로 그 과정에서 내용과 시행일이 바뀔 수 있고, 확정되면 이 글도 갱신하겠습니다.
내 상황부터 찾아보세요!
전부 읽으실 필요는 없습니다. 해당되는 줄만 보시면 됩니다.
2026년 10월 1일, 가장 급한 3건
발표 두 달 뒤에 바로 시행됩니다.
나머지가 대부분 2027년 이후인 것과 대비되는 부분이라, 해당되신다면 지금 확인이 필요합니다.
- 조정대상지역 일시적 2주택 특례기간이 3년에서 2년으로 줄어듭니다. 새 집을 사고 기존 집을 파는 데 주어지던 기간이 1년 짧아지는 것으로, 양도세와 종부세 모두 해당됩니다.
- 조정대상지역 매입임대 아파트의 양도세 중과배제가 단계적으로 폐지됩니다.
- 상생임대주택의 거주요건 면제 혜택이 좁아집니다.
→ 놓치면 안 되는 경과규정
여기서 갈립니다.
- 2026년 8월 3일 이전에 주택이나 분양권·입주권을 취득했거나, 매매계약을 체결하고 계약금을 지급했다면 → 종전 규정(3년) 적용
- 2026년 8월 4일 이후 신규 취득이라면 → 새 규정(2년) 적용
날짜 하루 차이로 결과가 달라지는 구조라, 계약서 날짜부터 먼저 확인해 보시길 권합니다.
2026년 12월 31일, 올해 안에 끝나는 혜택들!
연말까지만 유효한 항목들입니다.
저축 두 가지는 "가입분"이 기준이라는 점을 눈여겨보셔야 합니다.
올해 안에 가입만 해두면 그 계좌의 비과세는 계속 유지됩니다.
당초 2028년 말까지였던 기한이 2년 앞당겨지는 것이라, 해당되신다면 서두르시는 게 좋습니다.
한 가지 더 짚어두면, 혼인·출산 세액공제는 정확히 말하면 "폐지"가 아니라 재정지원으로의 전환입니다.
세금에서 빼주던 방식을 현금 지원 방식으로 바꾸는 것으로, 정부가 밝힌 이유는 소득 재분배 효과를 높이기 위해서입니다.
다만 대체할 재정지원의 구체적인 설계는 이번 발표에 담기지 않았습니다. 그래서 실제로 손해인지 이득인지는 아직 계산할 수 없다는 점을 함께 알아두시면 좋겠습니다.
2027년 1월 1일, 개편안의 본체
전체 조항의 절반가량이 이 날짜에 몰려 있습니다.
→ 부동산 보유세부터 보면
2027년 6월 1일 기준 보유분이라, 실제 고지서는 2027년 12월에 받게 됩니다.
- 1세대 1주택 기본공제는 거주용이 12억에서 14억으로, 비거주는 12억에서 9억으로
- 공정시장가액비율은 60%에서 70%로
- 세율 체계가 주택 수 기준에서 주택가액 기준으로 전환되기 시작하고요
- 세액공제도 보유기간 공제에서 거주기간 공제로 바뀝니다
- 세부담 상한은 150%에서 200%로
온라인에서 "기본공제 14억"만 떼어내서 퍼지고 있는데, 거주용 1주택에 한정되는 이야기입니다. 실제로 살지 않는 1주택은 오히려 9억으로 낮아집니다.
개편 배경과 계층별 세부담 시뮬레이션은 종부세 개편안, 내 집도 오를까에서, 실제 계산 순서는 종부세 계산법 5단계에서 더 자세히 다뤘습니다.
→ 직장인이 체감하는 것!
2027년 소득분이니 2028년 초 연말정산에 반영됩니다.
- 월세 세액공제 한도가 연 1,000만원에서 1,200만원으로 (청년은 공제율 17%)
- 근로장려금은 소득요건이 완화되고 최대 지급액도 올라가고요
- 인적용역 원천징수 세율이 3%에서 2%로 (배달라이더나 프리랜서 등)
- 부양가족 기본공제 소득요건이 100만원에서 300만원 이하로 완화됩니다
- 신용카드 소득공제는 대중교통 추가공제가 폐지되는 대신 도서·공연 공제가 확대되고요
- 장기주택저당차입금 이자 공제에는 실제 거주 요건이 추가됩니다
→ 양도세 중에서 2027년에 시작되는 것
- 10년 이상 거주한 1주택의 기본공제가 연 250만원에서 연 2,500만원으로 (양도가액 30억 이하)
- 다주택자의 조정대상지역 중과가 한시적으로 완화되고요 (2주택 +5%p, 3주택 이상 +10%p)
- 65세 이상 1주택자가 수도권 집을 팔고 지방으로 이주하면 한시 감면도 있습니다 (50%, 5억 한도)
→ 차를 사실 계획이라면
전기차와 수소전기차의 개별소비세 감면 한도가 단계적으로 줄어들다가 없어집니다.
2027년 1월 1일 이후 반출·수입신고분부터입니다.
하이브리드차는 앞서 본 것처럼 2026년 말로 감면이 끝납니다.
2027년 4월 1일, 주식 평가와 외국인 인력
항목 수는 적지만 시점이 따로 있어 짚어둡니다.
- 주가 누르기에 대응하는 상장주식 평가방법 개선 — 2027년 4월 1일 이후 상속이 개시되거나 증여받는 분부터 적용됩니다. 상속·증여를 앞두고 주가를 눌러놓는 행위에 대응하려는 취지입니다.
- 외국인기술자 소득세 감면 요건 조정 — 2027년 4월 1일 이후 근로계약을 체결하는 분부터입니다.
2027년 7월 1일, 가업상속공제
변화 폭이 큰데 상대적으로 덜 알려진 영역입니다.
- 피상속인의 경영기간 요건이 10년에서 30년으로
- 상속 후 사후관리는 5년에서 10년으로
- 공제 대상 업종은 727개로 다시 정해지고, 시행령에서 법률로 상향됩니다
- 공제한도는 경영연수 × 20억원으로 계산하되 최대 1,000억원까지
- 민관 심사위원회의 심사와 승인을 거쳐야 공제가 허용되고요
2027년 7월 1일 이후 상속이 개시되는 분부터 적용됩니다.
2028년 1월 1일, 2단계
양도세 장기보유특별공제 개편이 가장 중요합니다
명칭부터 "장기거주소득공제"로 바뀝니다.
보유한 기간이 아니라 실제로 살았던 기간을 기준으로 공제하겠다는 취지입니다.
핵심은 시행 시점입니다.
2027년 12월 31일까지 양도하면 현행 공제가 그대로 적용됩니다.
거주하지 않고 장기 보유해 온 주택이라면 사실상 약 1년 4개월의 시간이 주어진 셈입니다.
다만 같은 기간에 종부세는 이미 늘어나기 시작하니, 보유하면서 드는 비용과 팔 때 내는 세금을 함께 놓고 봐야 합니다.
→ 비사업용 토지도 함께 바뀝니다
- 장기보유특별공제가 배제됩니다 (현재는 최대 30%)
- 양도세 중과세율이 기본세율 +10%p에서 +20%p로
- 법인세 추가과세는 10%에서 20%로
연도별 변화를 한눈에
가장 많이 찾는 두 가지만 정리했습니다.
→종부세 세율 (과세표준 기준)
2028년부터는 주택 수와 관계없이 가격만으로 세율이 정해집니다.
→ 양도세 장기거주소득공제 (1세대 1주택)
지금 할 수 있는 것
체감 시점이 항목마다 다른 만큼, 오늘 할 일도 상황에 따라 갈립니다.
시행령 사항(10월 1일 시행분)은 국회를 거치지 않아 예정대로 갈 가능성이 높지만, 법률 개정이 필요한 나머지 항목은 12월 국회 심의 결과에 따라 세율·공제액이 조정될 수 있습니다.
큰 의사결정(매도·증여·가입)은 확정 발표 전까지는 여유를 두고 판단하시길 권합니다!
출처: 재정경제부 「2026년 세제개편안」 개조식·상세본·문답자료 (2026.8.3.). 이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 세무 판단은 세무 전문가 또는 관할 세무서에 확인하시기 바랍니다.
