종부세 계산법 5단계 총정리 — 공시가격만 알면 됩니다 (2026년 기준)

① 공시가격 합산 (인별)
② − 기본공제 (1주택 12억 / 그 외 9억)
③ × 공정시장가액비율 60%  →  과세표준
④ × 누진세율 (0.5~2.7%) − 재산세 중복분  →  산출세액
⑤ − 세액공제 (최대 80%)  →  납부세액  (+ 농어촌특별세 20%)

계산 전에 확인할 두 가지

과세기준일은 6월 1일입니다

종부세는 매년 6월 1일 현재 보유 현황으로 결정됩니다. 6월 2일에 팔았어도 그해 종부세는 판 사람이 냅니다. 반대로 6월 2일에 샀다면 그해는 내지 않습니다. 잔금일을 6월 1일 앞뒤로 미루거나 당기는 협상이 흔한 이유입니다.

고지서는 11월 말 발송되고, 납부는 12월 1일부터 15일까지입니다.

시세가 아니라 공시가격입니다

가장 많이 하는 실수입니다. 시세 20억짜리 아파트의 공시가격은 대개 13억~14억원 선입니다. 시세를 넣고 계산하면 실제보다 훨씬 큰 금액이 나옵니다.

공시가격은 두 곳에서 확인할 수 있습니다.

• 부동산공시가격 알리미(realtyprice.kr) — 아파트·연립·다세대는 '공동주택 공시가격' 메뉴
• 홈택스 — 로그인 후 종부세 관련 메뉴에서 조회

1~3단계: 과세표준 만들기

1단계 — 공시가격 합산

본인 명의로 된 전국의 주택 공시가격을 모두 더합니다. 인별 합산이라 부부가 각자 한 채씩 갖고 있으면 각자 따로 계산합니다.

2단계 — 기본공제 빼기

공시가격 합계가 이 금액 이하면 종부세는 0원입니다. 여기서 계산이 끝납니다.

3단계 — 공정시장가액비율 곱하기

초과분에 **60%**를 곱하면 과세표준이 나옵니다.

공시가격 20억 − 기본공제 12억 = 8억
8억 × 60% = 과세표준 4.8억원

이 60%는 법률이 아니라 시행령 사항이라 국회 동의 없이 정부가 바꿀 수 있습니다. 2022년에는 100%였다가 60%로 내려온 값입니다. 세율 개정보다 훨씬 빠르게 세액을 흔들 수 있는 변수라, 뉴스에서 세율표만 볼 게 아니라 이 비율도 함께 챙겨야 합니다.

4단계 — 세율 적용

세율은 주택 수에 따라 갈립니다. 2주택 이하는 일반세율, 3주택 이상은 중과세율입니다.

과세표준 12억원이 갈림길입니다. 그 아래 구간은 주택 수와 관계없이 세율이 같고, 12억을 넘는 순간 1.3%와 2.0%로 0.7%p 벌어집니다. 2023년 개정으로 3주택 이상이면서 과세표준이 12억원을 넘는 경우에만 중과세율이 적용되도록 대상이 좁혀졌고, 조정대상지역 2주택자 중과는 폐지됐습니다.

구간별로 쪼개서 곱해야 합니다

가장 흔한 계산 실수입니다. 과세표준 4.8억이라고 전체에 0.7%를 곱하면 안 됩니다.

3억까지: 3억 × 0.5% = 150만원
나머지 1.8억: 1.8억 × 0.7% = 126만원
산출세액 = 276만원

전체에 0.7%를 곱하면 336만원이 나와 60만원이 부풀려집니다.

재산세 중복분은 빼줍니다

같은 집에 재산세와 종부세를 이중으로 물릴 수 없으므로, 재산세로 이미 낸 부분만큼 차감합니다. 다만 계산식이 이렇게 생겼습니다.

재산세 상당액 = 재산세부과액 × (기준금액 초과 공시가격 × 종부세 공정시장가액비율 × 재산세 공정시장가액비율 × 재산세 표준세율) ÷ (재산가액 총합 × 재산세 표준세율)

직접 하기는 어렵고, 홈택스 모의계산기가 자동으로 반영합니다. 손으로 계산할 때는 "실제 세액은 이보다 조금 낮다"고 생각하면 됩니다.

5단계 — 세액공제 (1세대 1주택자 전용)

여기서 세금이 크게 줄어듭니다. 고령자 공제와 장기보유 공제를 중복 적용할 수 있고, 합쳐서 최대 80%까지 받습니다.

조합별 실제 세액

공시가격 20억(산출세액 276만원) 1주택 기준입니다.

70세 이상이 15년 보유하면 40+50=90%지만 **한도가 80%**라 90%는 적용되지 않습니다. 65세·10년 보유와 70세·15년 보유의 세액이 같은 이유입니다.

이 공제는 1세대 1주택자 전용입니다. 2주택 이상이면 나이나 보유기간과 관계없이 한 푼도 받을 수 없습니다. 기본공제도 9억으로 줄어드니, 주택 수가 하나 늘어날 때 세 부담이 계단식으로 뛰는 구조입니다.

마지막 — 농어촌특별세

종부세액의 **20%**가 별도로 붙습니다. 83만원이면 농특세 17만원, 합계 약 99만원입니다. 고지서에는 두 세목이 나란히 찍히므로, 종부세만 계산해 두고 금액이 다르다고 놀라지 않으셔도 됩니다.

세금이 무한정 오르지는 않습니다 — 세부담상한

공시가격이 급등해도 세금이 그만큼 오르지는 않습니다.

직전 연도의 (재산세 + 종부세) × 150%

이 금액을 넘는 부분은 깎아줍니다. 공시가격이 30% 올라도 전년의 1.5배를 넘지 않는 구조입니다. 앞의 계산에는 반영되지 않았으니, 손으로 구한 값은 상한선으로 보시면 됩니다.

홈택스 모의계산 활용하기

직접 계산이 번거로우면 국세청 모의계산기를 쓰면 됩니다. 로그인 없이도 임의 값을 넣어 계산해볼 수 있습니다.

1. 홈택스 접속 → 세금모의계산 메뉴
2. 종합부동산세 간이세액계산 선택
3. 공시가격, 보유기간, 연령 입력
4. 결과 확인

본인 인증을 하면 실제 보유 주택이 자동으로 불러와집니다. 다만 화면을 캡처해 공유할 때는 주소와 성명이 노출되지 않도록 주의하세요.

간단히 감만 잡고 싶다면 이 사이트의 종부세 계산기가 더 빠릅니다. 구간별로 세율이 어떻게 쪼개졌는지 한 줄씩 펼쳐볼 수 있고, 공정시장가액비율을 60%·80%·100%로 바꿔가며 비교해볼 수도 있습니다.

정리

공시가격 12억 이하 1주택자라면 계산할 필요가 없습니다. 그 위부터가 대상입니다.

한 가지 덧붙이면, 2026년 현재 종부세 개편 논의가 진행 중입니다. 기본공제선 상향과 초고가 주택 기준 신설이 검토되고 있어 위 계산은 2027년부터 달라질 수 있습니다. 개편 방향은 종부세 3그룹 차등화 개편안 정리에서 확인하세요. 같은 공시가격으로 매기는 재산세 일정은 2026 재산세 납부기간·조회 방법에 정리해 뒀습니다.

참고 자료

• 국세청, 「종합부동산세 안내」 https://www.nts.go.kr
• 종합부동산세법 제8조(과세표준), 제9조(세율 및 세액)
• 부동산공시가격 알리미 https://www.realtyprice.kr

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본 글은 2026년 7월 기준 현행 종합부동산세법을 바탕으로 작성한 정보 제공용 자료입니다. 계산 예시는 재산세 중복분 공제와 세부담상한을 단순화한 추정치이며 실제 고지세액과 다를 수 있습니다. 개별 세액은 국세청 홈택스 또는 세무 전문가를 통해 확인하시기 바랍니다.