이 글은 2026년 8월 3일 발표된 정부안 기준입니다. 9월 국회 제출과 12월 심의를 거쳐 확정되는데, 그 과정에서 내용이 바뀔 수 있어 확정되면 갱신하겠습니다. 개편안 전체 시행시기가 궁금하다면 2026년 세제개편안 시행시기 총정리도 함께 보세요.
[8월 19일 업데이트] 정부가 올해 5월 다주택자 양도세 중과 유예를 끝내며 "후퇴는 없다"고 밝혔던 것과 배치된다는 지적이 나오고 있습니다. 참여연대 조세재정개혁센터는 이런 식의 반복된 유예를 "양치기 소년식 조세 제도"라고 비판했고, 종부세 강화안에도 국민참여입법센터에 5,300건 넘는 반대 의견이 올라온 상태입니다. 아래 세율표 자체가 바뀔 가능성은 낮지만, "완화가 실제로 예정대로 갈 것인가"라는 신뢰도 문제가 남아 있다는 점은 감안하고 읽으시는 게 좋습니다.
이 글을 정리하면서 눈에 띈 건 세율표 자체보다 정부가 "팔 기회를 주겠다"는 취지를 개편안에 그대로 적어뒀다는 점이었습니다. 오늘 하실 수 있는 행동은 아래 표에서 본인 보유 유형을 먼저 찾아 압박 강도를 확인하고, 매입임대 아파트가 섞여 있다면 그 부분부터 시점을 확정하는 것입니다.
결론부터
정부가 2년짜리 시장을 열었습니다. 개편안에 적힌 취지 자체가 "종합부동산세 정상화에 따른 다주택자 매도기회 부여"예요.
팔라고 만든 기간이라는 걸 숨기지 않습니다.
숫자로 보면 이렇습니다.
양도차익 5억인 조정대상지역 주택을 가진 2주택자 기준이에요.
2027년이 가장 싸고, 2029년부터 원래대로 돌아갑니다.
동시에 종부세는 2027년부터 오르기 시작하니, 버티는 비용도 그때부터 붙고요.
그래서 판단 기준을 세워볼 수 있어요.
2년 더 버텨서 0.7억 이상 오를 것 같은가?
(여기에 그동안 낼 종부세 증가분도 더해서 비교해야 합니다)
내 경우는 어디에 해당되는지
압박 강도가 유형별로 꽤 다릅니다. 해당되는 줄부터 보세요.
매입임대 아파트가 압도적으로 급합니다. 아래 4번에서 따로 다룰게요.
파는 쪽 : 중과가 줄어드는 폭
조정대상지역 주택을 2년 이상 보유한 경우가 대상이에요.
기본세율(6~45%)에 더해지는 세율이라, 2주택자 최고구간 기준으로 65%가 50%로 내려가는 셈입니다.
2026년 중에 이미 중과를 내고 판 분도 포함됩니다. (소급 적용)
다만 함정이 하나 있어요.
완화 기간에도 장기보유특별공제는 여전히 적용되지 않아요. 지금 중과와 같은 방식이라, 세율만 낮아지는 것이지 공제가 살아나는 게 아니에요.
버티는 쪽 — 종부세가 오르는 폭
같은 기간에 보유세가 오릅니다.
다주택자에게는 세 가지가 한꺼번에 걸려요.
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기본공제 산식이 바뀝니다. 지금은 9억 정액인데 앞으로는 이렇게 계산해요.
기본공제 = 4억원 + (5억원 × 거주주택 공시가격 ÷ 주택 공시가격 합계액)
거주하는 집의 비중만큼만 5억을 채워주는 구조입니다.
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공정시장가액비율이 80%까지 올라갑니다. 3주택 이상이거나 조정대상지역에 집이 있으면 2027년 70%, 2028년 80%예요. 2주택이어도 조정대상지역에 한 채라도 있으면 80% 그룹입니다.
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세부담 상한이 150%에서 200%로 느슨해집니다. 다만 이 항목은 수도권 여당 의원들의 반발로 현행 150% 유지 쪽으로 되돌아갈 가능성이 유력해진 상태예요(2026.8.19. 기준).
계산 원리 자체가 궁금하다면 종부세 계산법 5단계를 먼저 보고 오시는 게 도움이 됩니다.
실제 상승 폭은 이렇습니다. 시가 20억(공시가격 15억) 수준 3주택을 갖고 그중 1채에 거주하는 경우예요. 2028년 기준입니다.
약 3.5배가 되고, 이건 매년 나가는 돈입니다.
두 숫자를 나란히 놓아보면
계산 구조는 단순합니다.
ⓐ미루는 비용 = 2029년 양도세 − 2027년 양도세
ⓑ버티는 이득 = 그동안의 시세 상승 − 늘어난 종부세
앞의 사례를 대입하면 미루는 비용이 약 0.7억원이고, 여기에 종부세 증가분이 매년 300만원 이상 붙습니다.
2년이면 대략 0.76억원 안팎이 되는 셈이에요.
즉, 2년간 그 이상 오를 것 같으면 버티고, 아니면 2027년 안에 파는 것이 산술적인 답입니다.
다만 변수가 더 있어요. 이 계산은 뼈대일 뿐이라, 실제 결정에는 아래가 함께 들어가야 합니다.
- 어느 집을 먼저 파느냐 — 남는 주택의 세율 구간이 달라집니다
- 1주택으로 정리하는 경로 — 거주 1주택이 되면 종부세 기본공제 14억에 비과세·장기거주공제까지 붙어서 계산이 완전히 달라져요. 시가 30억 이하라면 오히려 종부세가 줄어드는 구간입니다. 거주 여부에 따라 세금이 얼마나 갈리는지는 실거주와 비거주, 무엇이 갈리나요에서 자세히 다뤘어요
- 조정대상지역 지정 변경 — 해제되면 중과 자체가 적용되지 않습니다
- 양도차익 규모 — 차익이 클수록 세율 차이의 절대 금액이 커집니다.
매입임대 아파트는 완전히 다릅니다
여기가 가장 급해요. 먼저 대상인지부터 확인해 보세요.
대상이라면 시점 압박이 일반 다주택자와 비교가 안 됩니다.
정부 사례를 보면요, 8년 의무임대를 마치고 2025년 말 자동말소된 조정대상지역 아파트를 3주택자가 파는 경우입니다.
2018년 6억에 사서 11억에 판다고 가정했어요.
2년 미루면 3.5배입니다. 양도차익은 5억으로 똑같은데도요.
일반 다주택자가 0.7억 차이인 것과 비교하면 차원이 다릅니다.
중과배제와 장특공제 우대가 둘 다 사라지기 때문이에요.
기산일이 뒤로 밀리는 경우
원칙은 2027년 12월 31일이 1단계 기한인데요, 2027년 1월 1일 시점의 상황에 따라 기준일이 달라집니다.
아래 중 가장 늦은 날이 기산일이에요.
기산일로부터 1년 이내면 중과배제와 우대 50%, 1년 경과 후 2년 이내면 1/2 중과와 우대 30%가 적용됩니다.
달력에 표시해 두실 것
결정 전 체크리스트
출처: 기획재정부 「2026년 세제개편안」 개조식·상세본·문답자료 (2026.8.3.), 뉴스핌 "다주택 양도세 중과 석 달 만에 완화…정책 신뢰 '흔들'" (2026.8.4.). 위 세액은 정부가 제시한 모델 사례이며, 실제 세액은 개별 공시가격·양도차익·보유 현황에 따라 달라집니다. 이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 매도 시점 결정은 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.
