"우리가 투기꾼인가요?"
집 한 채를 가진 부부들 사이에서 이 말이 나왔습니다.
지난 8월 3일 정부가 2026년 세제개편안을 발표한 뒤의 반응입니다.
부부가 집을 반씩 나눠 가진 것뿐인데 다주택자와 같은 기준으로 세금을 계산하게 된다는 소식이었고 커뮤니티가 난리가 났습니다.
그런데 몇몇 언론 보도를 살펴보면 설명이 조금씩 다릅니다. 어떤 곳은 전국의 모든 공동명의가 해당된다고 하고, 어떤 곳은 지방은 빠진다고 합니다.
그래서 정부가 배포한 250쪽짜리 상세본을 직접 열어봤습니다.
결론부터 말씀드리면, 널리 알려진 설명만으로 판단하면 안 되는 부분이 몇 군데 있었습니다.
공정시장가액비율부터 이해해야 합니다
이번 논란의 중심에 있는 건 '공정시장가액비율'이라는 항목입니다.
간단히 설명하면, 정부는 집값이 20억 원이라고 해서 20억 원 전부에 세금을 매기는 게 아닙니다. 그중 일부만 떼어내서 계산합니다.
그 "얼마만큼 떼어서 볼 것인가"를 정하는 숫자가 공정시장가액비율이에요.
- 비율이 60%면 100원 중 60원만 보고 계산합니다 (많이 깎아주는 셈)
- 비율이 80%면 100원 중 80원을 보고 계산합니다 (조금만 깎아주는 셈)
숫자가 커질수록 세금이 늘어난다고 이해하시면 됩니다.
정확한 계산식은 아래와 같습니다.
과세표준 = (공시가격 합계 − 기본공제) × 공정시장가액비율
여기서 나온 과세표준에 세율을 곱하면 세금이 나옵니다.
즉, 공정시장가액비율은 세금의 출발점을 정하는 숫자이자 몇 퍼센트포인트만 움직여도 체감이 큽니다.
연도별로 이렇게 바뀝니다
2027년에는 예외 없이 다 같이 70%로 올라갑니다.
갈림길은 2028년부터예요.
이때 누구는 70%에 머물고 누구는 80%로 한 번 더 올라가는데, 문제는 이 '누구'를 나누는 기준입니다.
부부 공동명의가 논란이 된 배경
80%를 피하려면 '1세대 1주택자'라는 자격이 필요합니다.
그런데 부부 공동명의는 이 자격을 받지 못합니다.
이유는 종합부동산세가 장부를 쓰는 방식에 있습니다.
단위를 보면 재산세는 '집' 단위입니다. 집 한 채면 한 채로 셉니다.
반면 종합부동산세는 '사람' 단위로 매깁니다.
이걸 인(人)별 과세라고 부르는데, 소유자 각자를 따로 놓고 계산한다는 뜻이에요.
그래서 부부가 지분을 반씩 나눠 가지면 장부에는 이렇게 기록됩니다.
한 집을 사서 한 집에서 살고 있는데,
소유자는 두 명으로 잡히는 겁니다.
그리고 종부세법이 정의하는 1세대 1주택자는 세대원 중 한 명만이 주택 한 채를 단독으로 소유한 경우를 말합니다.
이름이 둘로 나뉘는 순간 이 정의에서 벗어나게 되죠.
정부 관계자의 설명도 같은 맥락이었습니다.
법에서 정한 1세대 1주택자가 아니므로 80%를 적용하는 것이 맞다는 취지였습니다.
집은 한 채인데 다주택자와 같은 취급을 받는 셈이니, "우리가 투기꾼이냐"는 반응이 나온 겁니다.
그런데 이걸 신청하면 1주택자로 볼 수 있습니다
바로, 부부 공동명의 1주택자 특례라는 제도입니다. (종합부동산세법 제10조의2에 규정된 정식 제도로, 2020년에 신설)
쉽게 말하면 "우리는 공동명의지만 세금 낼 때는 단독명의인 것처럼 봐주세요"라고 세무 당국에 신고하는 겁니다.
신청하면 부부 중 한 사람을 납세의무자로 정해서 1세대 1주택자 기준으로 계산합니다.
신청 방법과 기간
신청 기간은 법률에 직접 명시돼 있습니다. 종부세법 제10조의2 제2항에 "당해 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 신청하여야 한다"고 적혀 있어요. 행정 편의로 정한 기간이 아니라 법정 기간이라 바뀔 가능성이 거의 없습니다.
가장 중요한 건 이 부분입니다. 한 번 신청하면 그대로 계속 적용됩니다. 매년 다시 신청할 필요는 없어요.
대신, 선택을 바꾸고 싶다면 같은 기간, 그러니까 매년 9월 16일부터 30일 사이에 변경 신청을 해야 합니다.
이게 왜 중요하냐면, 가만히 두면 작년의 선택이 올해도 그대로 이어지기 때문입니다.
제도가 바뀌어서 유불리가 뒤집혔는데도 예전 선택이 자동으로 유지되면 손해를 볼 수 있습니다.
판단을 바꿀 수 있는 창구가 1년에 딱 2주뿐이라는 점을 기억해 두세요.
여기서 걸리는 함정
여기가 이번 개편안에서 가장 헷갈리는 지점입니다.
특례를 신청하면 얻는 것도 있고 잃는 것도 있습니다.
신청했을 때
- 1세대 1주택자 기본공제를 적용받습니다 (개편안 기준 거주 시 14억 원)
- 나이와 거주기간에 따른 세액공제를 받을 수 있습니다
- 공정시장가액비율 80% 대상에서 빠집니다
신청하지 않았을 때
- 부부가 각각 기본공제를 받아 합산 18억 원이 유지됩니다
- 대신 세액공제는 없고, 조건에 따라 80%가 적용됩니다
즉, 공제 금액을 택할 것이냐, 세액공제와 낮은 비율을 택할 것이냐의 문제입니다.
어느 쪽이 유리한지는 집값에 따라 완전히 달라집니다.
'특례'라는 이름이 주는 착각
여기서 한 가지 짚고 넘어가야 할 게 있습니다. 이름이 '1세대 1주택자 특례'이다 보니 신청하면 혜택이 더해지는 것으로 받아들이기 쉽습니다.
하지만 실제로는 혜택을 더하는 게 아니라 맞바꾸는 선택입니다.
부부가 각각 받던 공제 합계 18억 원을 내놓고, 대신 14억 원의 공제와 세액공제를 받는 구조예요. 공제만 놓고 보면 4억 원이 줄어듭니다.
여기에 하나 더 있습니다. 한 번 신청하면 자동으로 계속 적용된다는 점이요.
편리해 보이지만, 제도가 바뀌어 유불리가 뒤집혀도 예전 선택이 그대로 굴러갑니다.
2027년부터 2028년까지 공제와 세율, 세액공제가 한꺼번에 바뀌니 지금 유리한 선택이 그때도 유리하다는 보장은 없습니다.
4억 원 공제의 값어치
그럼 이 4억 원이 실제로 얼마만큼의 세금 차이를 만드는지 따져봐야 합니다. 공제 4억 원이 세금 4억 원을 줄여주는 건 당연히 아니에요.
앞에서 본 계산식을 다시 보겠습니다.
과세표준 = ( 공시가격 합계 − 기본공제 ) × 공정시장가액비율
공제가 4억 원 줄면 과세표준은 4억 × 80% = 3억 2천만 원만큼 늘어납니다. 여기에 세율을 곱해야 실제 세금 차이가 나옵니다. 개편안 세율표로 대략 계산해 보면 이 정도예요.
반면, 특례가 주는 세액공제는 2028년부터 최대 600만 원에서 멈춥니다.
나이가 많고 오래 거주해도 그 이상은 받을 수 없어요.
두 숫자를 나란히 놓으면 그림이 선명해집니다. 집값이 낮을 때는 세액공제가 600만 원 근처에도 못 가니 4억 원 공제가 압도적으로 유리합니다. 집값이 아주 높아지면 세액공제는 600만 원에 고정되는데 4억 원 공제의 값어치는 계속 커지므로 다시 뒤집힙니다. 특례가 이기는 건 그 사이 구간뿐이에요.
여기에 고가 주택에서만 작동하는 요인이 하나 더 붙습니다. 누진세율 분산 효과입니다.
공동명의는 과세표준이 부부에게 절반씩 나뉘는데, 종부세는 누진세율 구조라 과세표준이 반으로 쪼개지면 더 낮은 세율 구간이 적용됩니다.
집값이 비쌀수록 이 효과가 커져서, 공정시장가액비율 80%의 불리함을 넘어서게 돼요.
구간별로 이렇게 갈립니다
2028년 기준으로 계산해 보면 유불리가 두 번 뒤집힙니다.
아래 구간은 정부 상세본에 나오는 숫자가 아니라, 언론 보도에 인용된 시뮬레이션 결과입니다.
나이, 거주기간, 지분 비율, 주택 소재지 같은 전제에 따라 분기점이 달라집니다.
특히 세액공제를 최대로 받는 경우를 가정한 수치로 보이므로, 본인 상황에 그대로 대입하기보다 유불리가 두 번 뒤집히는 구조 자체를 이해하는 용도로 참고해 주세요.
계산 전 확인해야 할 것들
같은 공시가격이라도 아래 조건에 따라 결과가 달라집니다.
특례 신청을 고민 중이시라면 이 4가지부터 확인해 보세요.
① 나이와 거주기간 — 세액공제율은 나이(20~40%)와 거주기간(20~50%)을 합해서 정해집니다. 한도인 80%를 다 채우는 분과 20%만 적용받는 분은 분기점이 완전히 달라집니다.
② 주택 소재지 — 위 구간은 80% 적용을 전제로 한 계산입니다. 조정대상지역이 아니라면 공동명의도 70%이므로 공동명의가 더 유리해지고, 분기점도 위로 올라갑니다.
③ 지분 비율 — 50 대 50이 아니라 7 대 3처럼 한쪽으로 치우쳐 있으면 누진세율 분산 효과가 줄어듭니다.
④ 실제 거주 여부 — 다음 항목에서 다루겠지만, 거주하지 않는 경우 기본공제 자체가 달라집니다.
특히, 나이가 60세 미만이거나 거주 기간이 5년 미만이면 세액공제가 아예 적용되지 않습니다.
이 경우 특례를 신청할 이유가 사실상 사라집니다.
뒤집어 말하면 특례가 의미 있는 대상은 고령이면서 오래 거주했고 집값이 중간 구간에 있는 경우로 꽤 좁은 편입니다.
참고로 앞의 값어치 계산은 개편안 세율표로 역산한 개략적인 수치입니다.
실제로는 공시가격 변동, 재산세 공제, 세부담 상한 같은 변수가 더해지므로 국세청 모의계산이나 세무 상담으로 확인하시는 편이 정확합니다.
널리 알려진 설명과 세제개편안 원문의 차이
여기서부터가 원문을 직접 확인한 이유입니다.
언론에 널리 알려진 설명은 "1세대 1주택자를 제외한 나머지 소유자에게 80%를 적용한다"인데, 상세본 62쪽의 실제 문구는 조금 다릅니다.
➊ (3주택 이상 보유자 및 조정대상지역 주택 보유자) — 2027년 70% → 2028년 이후 80%
※ 1세대 1주택자 제외
➋ (➊ 외) — 70%
80%가 붙는 대상이 "1주택자가 아닌 모든 사람"이 아니라 ① 3주택 이상 보유자, 또는 ② 조정대상지역에 주택을 보유한 사람으로 특정돼 있습니다.
부부 공동명의 1주택에 대입해 보면 이렇게 갈립니다.
조정대상지역이 아닌 곳의 1주택 공동명의는 애초에 대상이 아닐 가능성이 큽니다.
2025년 10월 16일 지정 확대 이후 현행 조정대상지역은 서울특별시 전역(25개 자치구 전체)과 경기도 12개 시·구입니다.
- 서울: 종로구·중구·용산구·성동구·광진구·동대문구·중랑구·성북구·강북구·도봉구·은평구·서대문구·마포구·양천구·강서구·구로구·금천구·영등포구·동작구·관악구·서초구·강남구·송파구·강동구·노원구
- 경기: 과천시·광명시·하남시·의왕시·성남시 분당구·성남시 수정구·성남시 중원구·수원시 영통구·수원시 장안구·수원시 팔달구·안양시 동안구·용인시 수지구
인천·부산·대구·대전·광주·울산·세종 등은 조정대상지역이 아닙니다. 다만 지정 현황은 정부가 주기적으로 재검토해 바뀔 수 있으니, 이 목록은 2026년 8월 9일 기준이라는 점을 감안하고 최신 현황은 국토교통부 고시로 다시 확인하세요.
알려진 설명만 보면 전국의 모든 공동명의 부부가 해당되는 것처럼 읽히지만, 원문 문언은 그렇게 넓지 않습니다.
다만 단정은 이르다는 점도 함께 말씀드립니다. 각주에 붙은 "1세대 1주택자 제외"라는 단서가 어디까지 적용되는지, 조정대상지역 요건을 어떻게 판정하는지는 시행령에서 구체화될 부분입니다.
지금 시점에서는 "원문에는 이렇게 적혀 있다"까지가 확인 가능한 사실입니다.
오히려 이게 더 큰 변수
언론에서 거의 다뤄지지 않았지만, 실제 부담에 더 크게 영향을 줄 수 있는 항목이 하나 더 있습니다. 상세본 61쪽의 기본공제 개편입니다.
개정안은 기본공제를 이렇게 나눕니다.
1세대 1주택자
- 거주하는 경우: 14억 원
- 거주하지 않는 경우: 9억 원
그 외 (부부 공동명의 포함)
- 4억 원 + (5억 원 × 거주주택 공시가격 ÷ 주택 공시가격 합계액)
식이 복잡해 보이지만 공동명의 1주택에 대입하면 간단해집니다.
그 집에 살고 있는 경우, 거주주택 공시가격과 주택 공시가격 합계액이 같으므로 괄호 안이 5억 원이 됩니다. 결과적으로 4억 + 5억 = 각자 9억 원, 부부 합산 18억 원으로 지금과 같습니다.
문제는 거주하지 않는 경우입니다.
분자가 0이 되면서 괄호 안이 사라지고, 각자 4억 원씩 합산 8억 원만 남습니다. 현재 18억 원에서 8억 원이면 절반 이하로 줄어드는 셈이에요.
전세를 주고 다른 곳에 사는 경우, 직장 때문에 떨어져 사는 경우 등이 여기에 해당할 수 있습니다. 공정시장가액비율 10%포인트 차이보다 이쪽 영향이 훨씬 클 가능성이 있습니다.
정부도 이 부분을 인식하고 있습니다. 8월 중순 보도에 따르면 취학·직장 변경·질병·전학·해외 체류·부모 봉양처럼 부득이한 사유로 거주지를 옮긴 기간은 최장 3년까지 거주기간으로 인정하고, 재개발·재건축 공사 기간도 거주기간으로 인정하는 방안이 검토되고 있습니다. 손주 돌봄이나 학군지 전세살이처럼 애매한 사례를 어디까지 인정할지는 아직 논의 중입니다.
다만 아직 검토 단계라 확정된 내용은 없습니다.
함께 바뀌는 항목들
종부세와 관련해 이번 개편안에 담긴 다른 내용도 정리해 둡니다. 적용 시기는 모두 2027년 1월 1일 이후 납세의무 성립분부터입니다.
ⓐ 과세 대상 조정 (60쪽)
1세대 1주택자는 공시가격 14억 원 초과(시가 약 20억 원), 그 외는 9억 원 초과(시가 약 13억 원)부터 과세 대상이 됩니다.
ⓑ 세율 일원화 (63쪽)
2028년부터 주택 수에 따른 차등 세율이 없어지고 주택가액 기준으로 단일화됩니다. 과세표준 6억~12억 구간은 1.0%에서 1.3%로, 12억~25억 구간은 1.3%에서 2.0%로 오릅니다.
ⓒ 세액공제 방식 전환 (64쪽)
보유기간 기준 공제가 거주기간 기준으로 바뀝니다. 2027년은 두 방식 중 유리한 쪽을 적용하는 경과 기간이고, 2028년부터는 거주기간 공제만 남습니다.
오래 보유했지만 실제 거주 기간은 짧았던 분들에게는 이 변화가 체감이 클 수 있습니다.
ⓓ 세부담 상한 조정 (65쪽)
직전 연도 보유세의 150%를 넘지 못하도록 한 상한이 200%로 올라갑니다.
ⓔ 납부유예 확대 (66쪽)
소득 요건이 총급여 7천만 원에서 8천만 원으로 완화됩니다. 여기에 만 65세 이상이면서 10년 이상 거주했고 보유세가 소득의 10% 이상인 경우, 기존 요건을 충족하지 못해도 납부유예를 신청할 수 있는 경로가 새로 생깁니다.
정리
- 공정시장가액비율은 2027년 모두 70%, 2028년부터 일부 80%로 나뉩니다.
- 부부 공동명의는 인별 과세 구조상 1세대 1주택자로 인정되지 않습니다.
- 다만 매년 9월 16~30일에 특례를 신청하면 1세대 1주택자로 계산할 수 있습니다.
- 특례가 항상 유리하지는 않습니다. 공제 금액, 세액공제, 누진세율 분산이 서로 다른 속도로 작동해 유불리가 두 번 뒤집힙니다. 다만 구체적인 분기점은 나이, 거주기간, 지분 비율, 주택 소재지에 따라 달라집니다.
- 원문상 80% 대상은 3주택 이상 또는 조정대상지역 주택 보유자로 특정돼 있습니다.
- 거주하지 않는 공동명의 주택은 기본공제가 크게 줄어들 수 있지만, 인정 예외 범위를 넓히는 방안이 논의 중입니다.
마지막으로 꼭 확인해 주세요
이 글에서 다룬 내용은 2026년 8월 3일 발표된 정부의 세제개편안, 즉 아직 확정되지 않은 정부안입니다.
앞으로 8월 입법예고, 9월 국무회의 의결과 국회 제출을 거쳐 12월경 국회에서 최종 확정됩니다. 그 과정에서 내용이 수정되거나 일부 항목이 빠질 수 있습니다. 실제로 과거에도 세제개편안이 국회 논의 과정에서 상당 부분 조정된 사례가 여러 차례 있었고, 이번에도 여당 내부에서 부동산 세제 전반에 대한 반발이 나오고 있어 국회 논의 결과를 지켜볼 필요가 있습니다.
또한 이 글은 정부가 공개한 자료를 정리한 일반적인 정보 제공을 목적으로 합니다. 개별 상황에 따라 적용 결과가 달라질 수 있으므로, 실제 신고나 신청을 앞두고 계신다면 세무 전문가의 상담을 받으시거나 관할 세무서에 직접 확인하시기 바랍니다.
참고 자료
- 기획재정부, 2026년 세제개편안 상세본 (2026. 8. 3.), 60~67쪽
- 종합부동산세법 제10조의2 (공동명의 1주택자의 납세의무 등에 관한 특례)
- 국세청 홈택스 종합부동산세 안내
- 국토교통부 조정대상지역 지정 확대 보도자료(2025.10.16.), 국가법령정보센터 고시(2026.7.1. 시행)
- 비거주 예외 요건 확대 검토 관련 보도(파이낸셜뉴스, 2026.8.16.)
- 공시가격 구간별 시뮬레이션 수치는 언론 보도에 인용된 계산 결과이며, 정부 발표 자료에 포함된 내용이 아닙니다.
