종부세 세율 개편, 무엇이 어떻게 바뀌나요 (2027~2028년 단계별 정리)

주택 수 기준이 사라집니다.

→지금은 이렇게 갈려요!
현재는 같은 과세표준이어도 보유 주택 수에 따라 세율이 달라집니다.

예를 들어, 과세표준 12~25억 구간이면 1·2주택자는 1.3%, 3주택 이상은 2.0%예요. (거의 두 배 차이)

→2027년은 과도기예요

주택 수 구분이 남아 있지만, 1·2주택자 세율이 위로 올라갑니다.

 

→2028년부터는 하나로 합쳐집니다

 

[여기서 짚어둘 점]
"일원화"라고 하면 중간 어디쯤에서 만나는 걸 떠올리기 쉬운데요!실제로는 3주택 이상자의 세율로 맞춰지는 구조예요.

표를 다시 보시면 2028년 세율(2.0%, 3.0%, 4.0%, 5.0%)이 현행 3주택 이상 세율과 정확히 같습니다.

즉, 3주택 이상 보유자는 12억 초과 구간에서 세율이 그대로고,

1·2주택자가 그 수준까지 올라가는 방식이에요.

다만 3주택 이상 보유자에게도 변화는 있습니다. 아래에서 볼 6~12억 구간이죠.

6~12억 구간이 유일하게 모두 오릅니다.

과세표준 6억 초과 12억 이하 구간의 세율이 1.0%에서 1.3%로 인상됩니다.

2027년부터 바로 적용되고요.

이 구간이 특별한 이유가 있어요.

다른 구간은 1·2주택자만 오르거나 3주택자는 그대로인데, 여기는 주택 수와 관계없이 전부 오르는 유일한 구간입니다.

그럼 과세표준 6~12억이 실제로 어느 정도 집이냐면요, 거주하는 1주택 기준으로 계산해보면 공시가격 약 23억에서 31억 사이가 됩니다.
(기본공제 14억, 공정시장가액비율 70% 적용 시).

다주택이시라면 기본공제가 작고 비율이 높아서 더 낮은 금액대에서도 이 구간에 들어가실 수 있고요.

법인은 별도 트랙이에요!

법인은 개인과 다르게 구간 없이 단일세율이 적용됩니다.

2028년부터는 법인이 보유한 주택은 주택 수와 무관하게 5.0%입니다. 공익법인 등은 개인과 같은 누진 구조를 따르고요.

세율만 보시면 안 되는 이유!

여기가 실질적으로 가장 중요한 부분이에요.

세율은 마지막에 곱하는 숫자일 뿐이고, 그 앞의 두 단계가 같이 바뀝니다.

앞에서 본 계산식을 다시 떠올려 보시면요,

과세표준 = (공시가격 합계 − 기본공제) × 공정시장가액비율

굵게 표시한 두 가지가 모두 개편 대상입니다.

[기본공제가 달라져요]

그런데 그 전에 짚어둘 게 하나 있어요.

종부세는 문턱이 두 개입니다.
먼저 "종부세를 낼 사람인가"를 가리는 과세대상 기준이 있고, 그다음에 "얼마를 빼줄 것인가"를 정하는 기본공제가 따로 있거든요.

두 숫자가 다릅니다.

ⓐ첫 번째 문턱: 과세대상

 

ⓑ두 번째 문턱: 기본공제

여기서 눈여겨보실 부분이 있는데요, 거주하지 않는 1주택은 두 문턱의 숫자가 달라집니다.

과세대상 판정은 14억 기준으로 하는데, 막상 과세 대상이 되면 공제는 9억만 받으시거든요.

그래서 공시가격이 14억을 넘는 순간 부담이 꽤 가파르게 올라가는 구조예요.

실제로 살고 계신 1주택은 공제가 12억에서 14억으로 늘어나고요.

다주택자의 산식은 거주하는 집의 비중만큼만 5억을 채워주는 방식이라, 살지 않는 집이 많을수록 4억 쪽으로 내려갑니다.

법인은 지금처럼 기본공제가 없고요.

[공정시장가액비율도 오릅니다]

여기서 놓치기 쉬운 게 있어요.

문답자료에 따르면 2주택자가 조정대상지역에 집이 한 채라도 있으면 80% 그룹에 들어갑니다.

나머지 한 채가 비조정대상지역이어도 마찬가지고요.

다만 조정대상지역에 집이 있더라도 1세대 1주택자라면 70%가 적용됩니다.

[세액공제도 바뀌고요]
1세대 1주택자만 받으실 수 있는 공제인데요, 보유기간 기준에서 거주기간 기준으로 전환됩니다.

• 2027년에는 보유공제(기존의 절반)와 거주공제 중 높은 쪽을 적용받으실 수 있어요
• 2028년부터는 거주공제만 적용됩니다 (5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%)
• 연령별 공제(60세 20%, 65세 30%, 70세 40%)는 그대로고요
• 공제율 합계 한도 80%도 유지되지만, 금액 한도가 새로 생깁니다 (2027년 800만원 → 2028년 이후 600만원)

 

한 가지 더 있는데요, 1주택과 함께 갖고 계셔도 1세대 1주택으로 봐주는 특례주택은 세액공제 대상에서 빠집니다.

기존에는 다른 주택의 부속토지, 대체취득 주택, 상속주택, 지방 저가주택이 여기 해당됐는데, 이번에 인구감소지역 주택(세컨드홈)과 비수도권 준공 후 미분양주택이 추가됐어요.

세컨드홈을 갖고 계시다면 그 몫에는 고령자·거주 공제가 붙지 않는다는 뜻입니다.

[세부담 상한도 느슨해집니다.]
전년 대비 세금이 급증하지 않도록 막아주던 상한이 150%에서 200%로 올라갑니다.

완충 장치가 약해지는 셈이에요.

그래서 누가 오르고 누가 내리나요?

다행히 이건 추측하지 않아도 됩니다. 정부가 문답자료에 직접 계산한 사례표를 실어뒀더라구요!?

아래는 모두 2028년 기준이고, 종부세는 농어촌특별세를, 보유세는 재산세를 포함한 금액입니다.

시가 20억 주택 (공시가격 15억)
같은 금액인데 보유 형태에 따라 이렇게 갈립니다.

실거주 1주택은 오히려 줄어들고, 같은 집을 갖고 있어도 살지 않으면 다섯 배 넘게 오릅니다.

3주택이면 3.5배가 되고요.

[1주택 실거주는 금액대에 따라 갈립니다]
60세·10년 거주 기준이에요.

시가 30억까지는 오히려 줄어들고, 50억부터 방향이 바뀝니다.

기본공제가 14억으로 늘어난 효과가 30억 언저리까지는 세율 인상과 공정시장가액비율 인상을 상쇄해 주는 셈이에요.

참고로 정부 자료에 따르면 공시가격 15억은 2026년 공동주택 중 상위 2.0% 수준, 20억은 상위 1.2%, 35억은 상위 0.2%, 50억은 상위 0.06% 수준입니다.

[나이와 거주 기간에 따라서도 달라져요]
같은 1주택 실거주여도 세액공제를 얼마나 받느냐에 따라 결과가 달라집니다.

50세이면서 2년만 거주한 경우(공제율 0%)를 보면 이렇습니다.

방향은 같은데 폭이 다르죠. 그런데 여기서 직관과 어긋나는 부분이 하나 있어요.

50세·2년 거주자의 감소폭(△42.2만원)이 60세·10년 거주자(△16.8만원)보다 오히려 큽니다.

이유는 다음과 같아요.

60세·10년 거주자는 지금도 세액공제 60%를 받고 계셔서 개편 후에도 60%로 같거든요.

반면 공제를 못 받던 분은 기본공제가 14억으로 늘어난 효과를 온전히 받게 되는 거예요.

다만 절대 세액은 여전히 오래 거주하시고 연세 있으신 쪽이 낮습니다.

시가 20억 기준으로 10.8만원과 26.9만원이니까요.

세액공제 자체는 계속 유효하되, 이번 개편의 감세 효과는 기본공제 확대에서 주로 나온다고 이해하시면 되겠습니다.

[정리하면-]
부담이 줄어드는 경우는 실제로 거주하는 1주택이면서 시가 30억 이하인 경우예요.

기본공제가 14억으로 늘어난 효과가 가장 크게 작용합니다.

부담이 늘어나는 경우는 이렇습니다.

• 1주택인데 거기 살지 않는 경우 — 기본공제가 12억에서 9억으로 줄어듭니다.
• 다주택인데 살지 않는 집이 많은 경우 — 기본공제 산식상 4억 쪽으로 내려가고, 공정시장가액비율도 80%가 적용돼요.
• 실거주 1주택이어도 시가 50억을 넘는 경우 — 세율 인상 효과가 공제 확대를 넘어섭니다.

정부가 밝힌 개정 취지도 "집은 사는 곳"이라는 원칙이었습니다.

실제 거주 여부가 세금을 가르는 축이 된 거죠.

위 숫자는 정부가 제시한 모델 사례예요. 실제 세액은 재산세 공제, 세부담 상한, 지역, 개별 공시가격에 따라 달라집니다.

 

언제부터 적용되나요?

2027년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터입니다.

종부세는 매년 6월 1일 기준으로 보유한 주택에 대해 부과되고 12월에 고지되죠.

그래서 실제로는 이런 일정이 됩니다.

즉, 올해 12월에 받으시는 고지서는 지금까지와 같은 기준이에요.

판가름은 내년 12월이 되겠네요!

---

자료: 재정경제부 「2026년 세제개편안」 개조식·상세본·문답자료 (2026.8.3.), 종합부동산세법 §8·§9 개정안
이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 세무 판단은 세무 전문가 또는 관할 세무서에 확인하시기 바랍니다.